Star-company.ru

Лайфхаки от Кризиса
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Приобретение недвижимого имущества в муниципальную собственность

Приобретение недвижимого имущества в муниципальную собственность

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Муниципальный район собирается приобрести здание для размещения детского сада и движимое имущество (оборудование, инвентарь и т.д.) для оснащения данного детского сада. В настоящее время приобретение здания и движимого имущества для него находится на этапе планирования. В частности, не решено, каким образом будет осуществлен данный проект — в рамках реализации бюджетных инвестиций в соответствии со ст. 79 БК РФ либо путем предоставления субсидии на приобретение объекта недвижимого имущества бюджетному учреждению в соответствии со ст. 78.2 БК РФ.
Может ли отдел образования (структурное подразделение районной администрации, юридическое лицо) в рамках реализации бюджетных инвестиций быть заказчиком (в случае создания нового учреждения — детского сада) при приобретении недвижимого и движимого имущества, так как отдел образования будет закупать движимое имущество фактически для нужд другого учреждения? Если это здание будет передано в дальнейшем в оперативное управление уже существующему учреждению (детскому саду), то может ли данное учреждение выступать заказчиком при выделении из бюджета субсидии на капитальные вложения на приобретение недвижимого и движимого имущества (движимое имущество будет приобретаться отдельно от недвижимого, у другого поставщика и на основании другого контракта)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Отдел образования районной Администрации может быть заказчиком при приобретении в муниципальную собственность недвижимого имущества в рамках реализации бюджетных инвестиций, предусмотренных ст. 79 БК РФ. Существующее бюджетное учреждение за счет доведенной до него в соответствии со ст. 78.2 БК РФ субсидии может приобрести недвижимое имущество в собственность муниципального образования с последующим переходом права оперативного управления на объект данному учреждению. Финансирование приобретения движимого имущества для комплектации и оборудования здания сада может быть осуществлено другим образом, к примеру, путем предоставления бюджетному учреждению целевой субсидии в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 78.1 БК РФ.

Обоснование вывода:
Бюджетным Кодексом Российской Федерации определены два основных способа финансового обеспечения приобретения объектов недвижимого имущества в государственную (муниципальную) собственность:
— предоставление бюджетных инвестиций (ст. 79 БК РФ);
— предоставление субсидий на осуществление капитальных вложений (ст. 78.2 БК РФ).
Так, в соответствии со ст. 78.2 БК РФ в бюджетах бюджетной системы РФ могут предусматриваться субсидии бюджетным, автономным учреждениям, унитарным предприятиям на осуществление:
— капитальных вложений в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности;
— капитальных вложений на приобретение объектов недвижимого имущества в государственную (муниципальную) собственность.
Субсидия на осуществление капитальных вложений созданному бюджетному учреждению производится в соответствии с соглашением о предоставлении такой субсидии.
Соответственно, действующее бюджетное учреждение может выступать заказчиком при приобретении объектов недвижимого имущества в муниципальную собственность за счет средств субсидии, предоставленной ему в соответствии со ст. 78.2 БК РФ. Пунктом 1 статьи 78.2 БК РФ установлено, что финансовое обеспечение осуществления капитальных вложений в объекты в форме такой субсидии влечет увеличение стоимости основных средств, закрепленных на праве оперативного управления за бюджетным учреждением. Другими словами, следствием приобретения бюджетным учреждением недвижимого имущества за счет средств субсидии на осуществление капитальных вложений является возникновение права оперативного управления данного бюджетного учреждения на объект. Собственником имущества муниципального бюджетного учреждения, находящегося у него на праве оперативного управления, является соответствующее муниципальное образование (ст. 296 ГК РФ). Следовательно, проблема регистрации права собственности муниципального образования на приобретенное путем предоставления субсидии бюджетному учреждению недвижимое имущество не возникает.
В свою очередь, согласно положениям ст. 79 БК РФ в бюджетах бюджетной системы Российской Федерации, в том числе в рамках муниципальных программ, могут предусматриваться бюджетные ассигнования на осуществление бюджетных инвестиций в форме капитальных вложений в объекты муниципальной собственности в соответствии с решениями о подготовке и реализации бюджетных инвестиций в указанные объекты, осуществляемыми в порядке, установленном местной администрацией муниципального образования.
Отдел образования районной Администрации является органом местного самоуправления. Соответственно, он может выступать заказчиком при приобретении недвижимого имущества в муниципальную собственность в рамках реализации бюджетных инвестиций. Расходы, связанные с бюджетными инвестициями, осуществляются в пределах лимитов бюджетных обязательств, доведенных муниципальному заказчику как получателю средств соответствующего бюджета.
После приобретения отделом образования недвижимого имущества объект может быть передан в оперативное управление бюджетного учреждения, в роли учредителя которого выступает данный орган местного самоуправления, либо передан в казну муниципального образования (п. 1 ст. 79 БК РФ).
Кроме того, Отдел образования Администрации может воспользоваться правом, определенным п. 4 ст. 79 БК РФ, и передать на безвозмездной основе на основании соглашения свои полномочия муниципального заказчика по заключению и исполнению от имени соответствующего публично-правового образования муниципальных контрактов от лица указанных органов при осуществлении бюджетных инвестиций.
Обратите внимание, что передача полномочий может осуществляться при освоении средств бюджетных инвестиций в соответствии со ст. 79 БК РФ, а субсидии на осуществление капитальных вложений предоставляются в соответствии со ст. 78.2 БК РФ.
Таким образом, Отдел образования районной Администрации может быть заказчиком при приобретении в муниципальную собственность недвижимого имущества в рамках реализации бюджетных инвестиций, предусмотренных ст. 79 БК РФ. В то же время может быть принято решение о доведении созданному бюджетному учреждению субсидии в соответствии со ст. 78.2 БК РФ на приобретение недвижимого имущества.
Относительно приобретения движимого имущества за счет средств, предусмотренных в местном бюджете на приобретение в муниципальную собственность объектов недвижимого имущества, отметим следующее.
Указания, утвержденные приказом Минфина России от 01.07.2013 N 65н, предусматривают использование разных кодов видов расходов в зависимости от того, осуществляется ли приобретение недвижимого или движимого имущества в государственную (муниципальную) собственность.
В настоящее время существует практика оплаты за счет бюджетных инвестиций (КВР 410) движимого имущества, которым укомплектован объект недвижимости при строительстве «под ключ» или приобретение «укомплектованного» объекта недвижимости. Такие действия учреждений в ряде случаев проверяющие могут рассматривать в качестве нецелевого использования бюджетных средств. Даже включение стоимости этого движимого имущества в сметный расчет не всегда являлось достаточным основанием для освобождения должностных лиц от ответственности, так как, по сути, сметный расчет не является правовым основанием предоставления бюджетных средств.
Аргументом в пользу учреждения в подобной ситуации служит наличие данного направления расходов непосредственно в государственной (муниципальной) целевой программе, в рамках которой осуществляется строительство «под ключ» или приобретение «укомплектованного» объекта недвижимого имущества, независимо от того, на какие коды классификации расходов РФ могли быть отнесены расходы, связанные с приобретением (изготовлением) объектов нефинансовых активов при расходовании бюджетных средств вне такой программы (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.08.2016 N А05-9525/2015, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016 N 17АП-30/16, Закон Магаданской области от 29.12.2016 N 2135-ОЗ «Об областном бюджете на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов», Закон Вологодской области от 22.04.2016 N 3937-ОЗ «О внесении изменений в закон области «Об областном бюджете на 2016 год», Закон Архангельской области от 23.12.2016 N 503-31-ОЗ «Об областном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов»).
Следует учитывать, что поступившие в рамках приобретения «укомплектованного» объекта недвижимости объекты движимого имущества не могут быть приняты к учету в составе единого инвентарного объекта. Первоначальная стоимость таких объектов имущества формируется на соответствующих счетах счета 0 106 30 000 «Вложения в иное движимое имущество учреждения» (письмо Минфина России от 18.06.2015 N 02-05-11/35429).
В случае предоставления субсидии на осуществление капитальных вложений (приобретение недвижимости) бюджетные учреждения будут осуществлять расходы с применением КВР 406. При этом с применением КВР 406 могут быть осуществлены расходы, связанные исключительно с приобретением объектов недвижимого имущества в государственную (муниципальную) собственность. Оплата расходов на приобретение «укомплектованного» объекта недвижимости бюджетным учреждением по КВР 406, по нашему мнению, возможна только в том случае, если это прямо прописано в соглашении о предоставлении субсидии на капитальные вложения.
Относительно приобретаемого отдельно движимого имущества возможность осуществления расходов за счет средств субсидии на капитальные вложения не предусмотрена. Приобретение движимого имущества для комплектации и оборудования приобретенного в муниципальную собственность здания сада может быть осуществлено другим образом, отличным от порядка, предусмотренного ст.ст. 78.2, 79 БК РФ. К примеру, денежные средства могут выделяться непосредственно созданному на базе приобретенного объекта бюджетному учреждению в виде целевой субсидии, предоставляемой в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 78.1 БК РФ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сульдяйкина Валентина

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Суховерхова Антонина

5 апреля 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Закупка недвижимости: пошаговая инструкция

ФАС разъяснила, как закупать недвижимость

25.10.2019 ФАС опубликовала Письмо № ИА/93181/19 от 24.10.2019, в котором ответила на вопросы о закупках недвижимого имущества.

В этом Письме Антимонопольная служба указала, что заключение контрактов на приобретение объектов недвижимости, которые построят в будущем, — нарушение 44-ФЗ. В Письме ведомство подчеркивает, что заключение таких контрактов содержит признаки уклонения от конкурентных процедур по 44-ФЗ. В таких закупках:

  • не публикуется в ЕИС проектная документация;
  • не предъявляются предквалификационные требования, которые прописаны в Постановлении Правительства № 99 от 04.02.2015;
  • не требуется, чтобы участник закупки состоял в саморегулируемой организации (СРО).
Читать еще:  Получение муниципального земельного участка в аренду

В Письме указаны признаки намеренного «обхода» контрактного законодательства в закупках у единственного поставщика готового объекта недвижимого имущества по п. 31 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, среди которых:

  1. Заключение муниципального контракта до подписания соглашения о предоставлении субсидии муниципальному образованию.
  2. Непроведение конкурентных процедур после отмены проведения торгов, в т. ч. во исполнение предписания УФАС.
  3. Заключение контракта на более выгодных для подрядчика условиях, по сравнению с условиями документации о ранее состоявшемся и отмененном аукционе.
  4. Предоставление земли под строительство объекта по заказу заинтересованных в этом лиц до принятия решения.

Шаг 1. Выбираем способ определения поставщика

При приобретении недвижимости организация-заказчик выбирает либо любой конкурентный способ проведения закупки (ч. 1 ст. 24 44-ФЗ), либо закупает жилье у единственного поставщика (ст. 93 44-ФЗ). Д ействия заказчика при выборе способа определения поставщика не ограничивают конкуренцию (ч. 5 ст. 24 44-ФЗ).

Если объект госзакупки — нежилое помещение, которое приобретается для обеспечения потребностей субъектов РФ, федеральных или муниципальных образований на основании решения о реализации бюджетных инвестиций, предоставления субсидирования на приобретение капитальных вложений (объектов недвижимости) в государственную или муниципальную собственность, то такой контракт заключают с единственным поставщиком независимо от цены контракта (п. 31 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ). Чтобы провести эту закупку без нарушений, заказчику необходимо соблюсти следующие условия:

  • предметом закупки должны выступать нежилые объекты;
  • недвижимое имущество закупается и переводится в муниципальную собственность;
  • в наличии утвержденное решение о реализации бюджетных инвестиций либо о выделении соответствующей субсидии;
  • решение принято территориальной администрацией.

По нормам 44-ФЗ проводят госзакупки квартир для сирот и других жилых помещений. Разделительный баланс — это обязательный документ при реорганизации путем отделения одной из частей предприятия и регистрации ее в качестве самостоятельного юрлица. Заказчики закупают служебное, социальное жилье (госзакупки недвижимости для детей-сирот). Категория жилья — экономическая, то есть предметом закупки выступают квартиры экономкласса.

С 01.01.2019 госзакупки у физических лиц социального жилья для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, допускается проводить в форме запроса предложений в электронной форме (ч. 2 ст. 83.1 44-ФЗ). Это стало возможным после вступления в силу Федерального закона № 267 от 29.07.2018.

Если жилье приобретается по п. 38 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, то контрактные отношения с единственным поставщиком заключаются на базе ранее согласованного и подписанного договора. Таким образом, заказчику необходимо изначально определить местоположение жилья экономического класса, планируемого к приобретению. Как только учреждение определится и уточнит потребности, ответственный специалист просмотрит и проанализирует сведения о проводившихся ранее аукционах по определению правоотношения на такое жилье при строительстве на сайтах уполномоченных органов. Прежде чем установить определенные условия заключения контракта на приобретение стандартного жилья с единственным поставщиком по 44-ФЗ, организация-заказчик должна внимательно ознакомиться с подписанным по факту проведения аукциона договором и сверить его с нормами ст. 46.5 ГрК РФ. Непосредственно контракт на закупку жилья экономического класса заказчик подписывает с застройщиком.

При приобретении стандартного жилья у единственного поставщика на основании ранее заключенного по итогам аукциона договора безвозмездного пользования или аренды с федеральными фондами содействия развитию жилищного строительства (161-ФЗ) используется п. 39 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ.

Шаг 2. Обосновываем НМЦК

В соответствии с ч. 1 ст. 22 44-ФЗ, НМЦ определяется и обосновывается путем метода анализа рынка, нормативного, затратного, проектно-сметного и тарифного методов. В случае приобретения объектов недвижимости ключевым является метод сопоставимых рыночных цен (ч. 6 ст. 22 44-ФЗ). Для обоснования НМЦ заказчик организует мониторинг открытой и находящейся во всеобщем доступе информации об актуальных рыночных ценах на жилье, чтобы получить эти сведения у поставщиков услуг по продаже объектов недвижимого имущества или разместить запрос цен в ЕИС (ч. 5, ч. 18 ст. 22 44-ФЗ).

Важный вопрос по 44-ФЗ — обоснование НМЦ контракта на жилье и жилые помещения должно осуществляться с применением метода анализа рынка. Исходными значениями для определения актуальной цены квадратного метра должны выступать только рыночные цены, которые были получены из общедоступных источников, но ни в коем случае не нормативы того или иного субъекта РФ.

По ч. 21.1 ст. 22 44-ФЗ, особенности расчета НМЦК при заключении договора с единственным поставщиком в случае приобретения стандартного жилья определяются нормами 44-ФЗ. Условия, по которым жилая недвижимость относится к стандартному жилью, определяются локальным уполномоченным органом исполнительной власти. Оно построено на участках, которые переданы фондами развития жилищной сферы для освоения территории и постройки стандартного жилья (ФЗ-161 от 24.07.2008).

Шаг 3. Описываем объект закупки

Рассмотрим требования к жилому помещению при приобретении жилья для детей сирот по 44-ФЗ на примере технического задания: разберем правила продажи квартиры от собственника для администрации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

В соответствии с 44-ФЗ, при проведении закупочных процедур на приобретение работ или услуг организация-заказчик не вправе устанавливать для участников конкретные характеристики и показатели. Но для закупаемого жилья в техническом задании устанавливают конкретные и объективные показатели. Соответственно, жилье и жилые помещения по 44-ФЗ являются товаром, поэтому в закупочной документации прописываются конкретные требования и технические показатели. А участники закупок обязаны подтвердить соответствие установленным закупочной документацией значениям (п. 1 ч. 3 ст. 66 44-ФЗ).

Предоставляем образец описания объекта закупки для приобретения благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Шаг 4. Проводим тендер

Единая информационная система (zakupki.gov.ru) — официальный сайт госзакупок недвижимости. Выбираем 1 из 8 электронных площадок, на которых участники подают заявки и разыгрывают тендер. Утверждены такие платформы:

  1. ЕЭТП.
  2. «РТС-тендер».
  3. «Сбербанк-АСТ».
  4. «Электронные торговые системы».
  5. ГУП «Агентство по госзаказу РТ».
  6. «Российский аукционный дом».
  7. «ТЭК-Торг».
  8. ЭТП ГПБ («Электронная торговая площадка Газпромбанка»).

Как и при стандартных закупках товаров, работ, услуг, при проведении тендера на приобретение жилья закупочная комиссия рассматривает, анализирует полученные заявки и выбирает победителя. Если победитель исказил технические характеристики, то комиссия не примет объект, который не соответствует требованиям технической документации.

Основные требования и условия, соответствие которых проверяют члены комиссии:

  • жилье без обременений и долгов;
  • все изменения и перепланировки узаконены;
  • объект находится в хорошем состоянии, благоустроенный, не ветхий и аварийный, а само жилое помещение с косметическим ремонтом (без грязи, трещин, сколов);
  • жилищная инфраструктура и коммуникации должны работать исправно.

В Решении Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018 указано, что свидетельство ЕГРН на недвижимость не всегда является обязательным условием. Регистрация права собственности проходит совместно с государственной регистрацией перехода прав или одновременно с регистрацией сделки по недвижимому объекту.

Несмотря на это, заказчики отклоняют риелторов, т. к. они прикладывают выписку ЕГРН на собственника. Они не владеют квартирами, а оказывают услуги посредника. Выписка на другого человека не подтверждает, что посредник соответствует требованиям заказчика. ФАС такие действия заказчика признает правомерными. Например, в деле № 054/06/66-710/2020 от 22.04.2019 она решила, что участвуют в госзакупках квартир только собственники. Это не единственное решение антимонопольщиков, к таким же выводам пришло и Марийское УФАС в деле № 012/06/106-266/2020 от 13.06.2019.

А в решении № 04-02/8730 от 14.12.2018 УФАС Коми признало, что комиссия по закупкам правомерно отклонила участника, который приложил выписку из ЕГРН. Он заказал ее через Сбер, получил без электронной подписи сотрудника Росреестра. Сославшись на Приказ Минэкономразвития № 378 от 20.06.2016, ФАС решила, что жалоба необоснованна.

После того как члены комиссии рассмотрели и оценили заявки и проверили их на соответствие установленным требованиям, определяется победитель закупки.

Шаг 5. Заключаем контракт

По результатам тендера заказчик подготавливает и размещает на площадке торгов проект контракта либо договор купли-продажи в течение 5 дней. Исполнитель рассматривает проект и при наличии разногласий составляет протокол в течение 5 дней с даты размещения заказчиком проекта контракта. Заказчик согласовывает документацию, вносит правки, дорабатывает и размещает подписанный договор в течение 3 дней.

Продавец, со своей стороны, подписывает контракт. Заказчик согласовывает и подписывает контракт, направленный ему исполнителем, в течение 3 дней. Подписание и размещение контракта должно производиться по истечении 10 дней после публикации протокола о подведении итогов закупки.

При проведении запроса предложений в электронной форме госконтракт заключается не раньше чем через 7 дней после размещения в Единой информационной системе протокола подведения итогов такой закупки (ч. 9 ст. 83.2, ч. 1 ст. 24.1 44-ФЗ).

В дополнение к контракту составляют в письменной форме акт приема-передачи объекта недвижимости. Утвержденной или унифицированной формы этого документа нет. Главное, что отражено в акте, — одна сторона обязуется передать в собственность, а другая сторона — принять объект недвижимости в указанный срок и по сумме контракта. Акт приема-передачи объекта — это непосредственная гарантия исполнения сторонами обязательств, прописанных в контракте.

Читать еще:  Передача земли муниципалитету

После подписания всех документов необходимо произвести регистрацию перехода права собственности и получение заказчиком надлежащих правоустанавливающих документов (ФЗ-218 от 13.07.2015). Процедура осуществляется путем внесения необходимых сведений о сделке в информационную базу данных Росреестра. По факту регистрации перехода права собственности выдается выписка из ЕГРПН, в которой указаны сведения о новом собственнике и подробная информация об основании такого перехода прав.

Чтобы получить выписку, необходимо собрать и подать в Росреестр определенный пакет документов, состоящий из закупочной документации, подписанного контракта, квитанции об уплате госпошлины (для юридических лиц).

Как получить в собственность чужое и бесхозяйное имущество

Основания приобретения права собственности

Граждане и юрлица могут бесплатно приобрести чужое или бесхозяйное имущество в собственность. Для этого нужно добросовестно, открыто и непрерывно владеть движимым имуществом как своим в течение пяти лет или недвижимостью – в течение 15 лет. Такой процесс называется приобретательная давность (п. 1 ст. 234 ГК).

Подразумевается, что владелец не знает и не должен был знать, что у него нет оснований для возникновения права собственности (постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22). «Основная проблема получения вещи по приобретательной давности – нужно многое доказать, в частности подтвердить свою добросовестность. По сути, владелец должен полагать, что является собственником вещи», – объяснил партнер практики по разрешению споров Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Федеральный рейтинг группа Антимонопольное право группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование группа ТМТ группа Транспортное право группа Трудовое и миграционное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Цифровая экономика группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Международные судебные разбирательства группа Природные ресурсы/Энергетика группа Уголовное право группа Управление частным капиталом группа Финансовое/Банковское право группа Банкротство 3 место По выручке 3 место По количеству юристов 3 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) Профайл компании × (RUSSIA) LLP Иван Веселов. «Человек не должен знать о неправомерности завладения имуществом. Такое возможно, например, если изначально имущество украли, а затем оно перешло к наследникам, которые не в курсе кражи», – сообщила юрист КА города Москвы Барщевский и партнеры Барщевский и партнеры Федеральный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное/Наследственное право группа Уголовное право × Александра Диденко. Партнер Пепеляев Групп Пепеляев Групп Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Налоговое консультирование группа Налоговые споры группа Трудовое и миграционное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Экологическое право группа Антимонопольное право группа Банкротство группа Интеллектуальная собственность группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное/Наследственное право группа ТМТ группа Финансовое/Банковское право группа Цифровая экономика × Алексей Коневский советует показать, что гражданин осуществлял права и обязанности публично-правового образования (№ 5-КГ17-76). «Доказать добросовестность помогут инвентарные карточки объектов – там указана организация, на балансе которой они находились. План приватизации подтвердит право правопреемника, если имущество не выбывало из владения его предшественника. О добросовестности приобретателя также говорит, что недвижимость не похищалась. Еще можно предъявить документы, подтверждающие расходы на содержание имущества», – рассказал управляющий МАБ Адвокаты и Бизнес Адвокаты и Бизнес Федеральный рейтинг группа Уголовное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) 9 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 22 место По выручке × Дмитрий Штукатуров.

Судебных решений об отказе в применении приобретательной давности больше, чем о её применении. Для победы нужно доказать много фактов, что на практике сделать сложно.

Лицо не должно скрывать владения имуществом (постановление пленума ВС № 10, пленума ВАС № 22). Подтвердить открытое владение помогут:

  • договор аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект. «Нередко в процессе признания права собственности на здания по приобретательной давности возникает риск полной потери земельного участка. Еще иногда обнаруживается незаконное пользование и распоряжение землей, что может повлечь штрафы», – заявила адвокат, председатель московской «Коллегии адвокатов Павла Астахова» Виктория Данильченко;
  • договор аренды спорного объекта. В этом случае открытость владения можно подтвердить, например, постановлениями и распоряжениями органов местного самоуправления в отношении спорного имущества;
  • договоры электроснабжения, газоснабжения, охраны, вывоза мусора, технического обслуживания газового оборудования и прочие доказательства содержания объекта, а также квитанции об оплате всех этих услуг;
  • документы о регистрации владельца по месту нахождения спорного имущества (№ А56-16350/2015);
  • чеки на ремонт объекта;
  • разрешение на реконструкцию объекта;
  • акты и уведомления о передаче бесхозного имущества и постановке его на баланс приобретателя (№ 13АП-20619/2015);
  • переписка по вопросам владения объектом с органами власти;
  • свидетельские показания.

Практика Верховный суд рассказал, как получить бесхозяйную недвижимость

Нужно, чтобы движимое имущество (например, машина) было у нового владельца постоянно не менее пяти лет, а если это недвижимость – 15 лет (постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22). Как указывает Верховный суд, передача имущества во временное владение другому лицу не влияет на непрерывность (№ 32-КГ15-16, № 307-ЭС14-329). О непрерывности свидетельствуют:

  • договоры аренды и дополнительные соглашения к ним;
  • финансовые документы;
  • документы, подтверждающие размещение оборудования на объекте;
  • квитанции об оплате налога на имущество;
  • чеки на ремонт и эксплуатационные расходы.

Все эти документы должны относиться к разным временным периодам (например, с 2013 по 2017 год машина сдавалась в аренду по договору, а в 2018 году она пять раз была в ремонте, о чем есть чеки).

Если объект опечатывался и владелец не мог им пользоваться, непрерывности не будет (№ А40-115/13).

Владение вещью как своей собственной

Между владельцем и собственником не должно быть договоров аренды, хранения, безвозмездного пользования и других (постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010). Иначе вещь нельзя приобрести в собственность, поскольку владение ею осуществляется не вместо собственника, а наряду с ним – если, конечно, собственник не отказался от своего права на вещь и не утратил к ней интерес (№ 127-КГ14-9).

Владение имуществом как своим собственным подтверждается свидетельскими показаниями, инвентарными карточкам учёта основных средств, декларациями по налогу на имущество, договорами на обслуживание, документами о затратах на содержание объекта.

Отстоять свои интересы на имущество поможет установленный законодателем 10-летний «объективный» срок исковой давности (п. 2 ст. 169 ГК). Этот срок значительно сложнее признать неистёкшим, что повышает шансы отбиться от иных претендентов на имущество.

Порядок приобретения права собственности

Если пять лет добросовестно, открыто и непрерывно владеть движимым имуществом (например, машиной) как своим, право собственности на него возникнет автоматически. В случае с недвижимостью придется обратиться в суд с иском к прежнему собственнику. Если прежний собственник неизвестен, суд проходит в порядке особого производства, а в качестве заинтересованного лица привлекается представитель Росреестра. Решение суда становится основанием для регистрации права собственности (п. 1 ст. 234 ГК).

Доказать момент завладения вещью должен заявитель-давностный приобретатель. Ставить бесхозяйную недвижимость на учет не нужно, дожидаться от суда отказа в признании права муниципальной собственности на недвижимость тоже не обязательно (п. 19 постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010).

ВС указал: владелец недвижимости всегда знает об отсутствии у него права собственности, поскольку её нужно регистрировать, но это не должно мешать получению права собственности в силу приобретательной давности (п. 20 постановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010, № 127-КП6-12).

Когда муниципалитет или иные заинтересованные лица заявляют о своих правах на недвижимость до того, как давностный владелец успел оформить это имущество в собственность, суд переходит к исковому производству. В этом случае будет решаться, был ли известен прежний собственник давностному владельцу. Суд учитывает:

  • предпринимал ли муниципалитет какие-либо действия до подачи иска;
  • осуществлял ли муниципалитет свои права собственника в отношении указанного имущества;
  • оспаривал ли законность владения истцом спорным имуществом (№ 5-КГ17-76).

«Лицо, считающее себя собственником недвижимости в силу приобретательной давности, должно доказать, что органы местного самоуправления точно знали о его выбытии», – отметила партнёр Capital Legal Services Capital Legal Services Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Управление частным капиталом группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство группа Интеллектуальная собственность Профайл компании × Елена Степанова. Бездействие публично-правового образования означает, что имущество можно передать заявителю (№ 81-КГ18-15). Если муниципалитет не проявлял интереса к спорному имуществу и не заявлял о своем праве собственности, никаких препятствий для давностного приобретателя возникнуть не должно.

Читать еще:  Совет депутатов липецкого муниципального района

Что можно и что нельзя приобрести

«В земельном законодательстве нет приобретательной давности. Нормы о публичной собственности на землю должны быть известны всем, поэтому лицо, построившее объект на чужой земле, не является добросовестным застройщиком и не может приобрести его в собственность («Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утв. Президиумом ВС 19.03.2014)», – рассказал руководитель практики по недвижимости и строительству Maxima Legal Maxima Legal Региональный рейтинг группа Интеллектуальная собственность группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры группа Арбитражное судопроизводство группа Банкротство 5 место По количеству юристов × Константин Бойцов. Дело в том, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований, является государственной (п. 2 ст. 214 ГК). Участок, от которого отказался собственник, с даты госрегистрации прекращения права собственности становится собственностью публичного образования (п. 1 ст. 16, п. 1.1 ст. 19 ЗК). Однако не стоит забывать про «дачную амнистию» – если у вас есть правоустанавливающий документ на землю, выданный до 30 октября 2001 года, собственность должны зарегистрировать («Совфед продлил «дачную амнистию» до 2020 года»).

На самовольную постройку нельзя получить право собственности по приобретательной давности, если она угрожает жизни и здоровью граждан (ст. 222 ГК, Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 143). Когда угрозы нет и интересы третьих лиц не нарушены, проблем не возникает (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС № 143). Самовольная постройка должна быть расположена на законно занимаемом земельном участке («Обзор законодательства и судебной практики ВС за первый квартал 2003 года») при условии, что её владелец ранее не мог узаконить постройку (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 143).

Приобретение права муниципальной собственности

Приобретение имущества в муниципальную собственность:

— Приобретение муниципальной собственности по основаниям, предусмотренным в ГК РФ.

Приобретение имущества в силу гражданско-правовых сделок.

! Приобретение бесхозяйного имущества (ст.225 ГК РФ). Бесхозяйная вещь – собственник которой неизвестен или отказался от ПС. Имущество может быть разным по своему объему, назначению и т.д. ГК устанавливает следующие нормы: по заявлению ОМСУ недвижимая бесхозяйная вещь может быть поставлена на учет в компетентном органе. По истечении года вещь поступает в муниципальную собственность.

Есть иные виды имущества. Ситуация со скотомогильниками. Обязаны ли муниципалы принять подобное бесхозяйное имущество, осуществлять расходы, связанные с его содержанием и т.п. У муниципалов есть обязанность участвовать в ликвидации последствий ЧС, но есть норма ГК о наличии волеизъявления МО. Оно должно основываться на реальной способности МСУ имущество содержать. ВС – Определение от 12.06.2006г по делу №КАС06-193, ВС подтвердил именно право МСУ, а не обязанность. Пункт ветеринарно-санитарных правил, обязывающий принимать в собственность скотомогильники, признан недействующим.

На территории МО находится подстанция. Это имущество специфическое. Как минимум, необходимо законсервировать. Региональная организация заявила, что подстанция находится в аварийном состоянии, ставит под угрозу безопасность граждан. Муниципалы на баланс не брали. Суд обязал МСУ взять на баланс подстанцию. Никого не интересовало, имеются ли реальные ресурсы у МО.

То есть практика различна. Суды не всегда идут по пути учета достаточности средств у МО.

Зачастую бесхозяйными остаются коммуникации, сети. Например, предприятия ранее строились так, что у них были собственные сети. Предприятия не стало. С вопросами коммунального хозяйства не может быть ничьих сетей. МО вынуждены принимать на баланс.

— Приобретение муниципальной собственности в порядке разграничения государственной собственности на федеральную государственную собственность, государственную собственность субъектов РФ, муниципальную собственность.

— Приобретение имущества в муниципальную собственность в связи с проводимой реформой по разграничению полномочий между разными уровнями публичной власти.

Согласие ОМС на передачу имущества из государственной собственности в муниципальную собственность ?! (постановление КС РФ от 30.06.2006 № 8-П Определение КС РФ от 07.12.2006 № 542-0; определение КС РФ от 1.11.2007). Опять же вопрос об обязанности муниципалов принять в собственность передаваемое имущество. Нужно ли согласие ОМСУ на принятие имущества или обязаны принимать все, что им передают? Если обязаны – опять же нарушаются правомочия собственника. КС – волеизъявление МСУ должно быть, то есть распространяется ранее изложенная логика.

Разграничение имущества на основании восстановлений Верховного Совета 27.12.1991 №3020-1. Там устанавливается перечень имущества, которое может быть передано в муниципальную собственность. Перечень колоссален: жилищный и нежилой фонд, объекты культуры и спорта, другие объекты. То есть перечень открыт. При условии, что они находятся в оперативном управлении ОМСУ. Могут быть в том числе договоры аренды. Возникает ситуация, что можно передать любое имущество, в том числе такое, которое по целевому назначению им не подходит. Возникает ситуация коллизий. Практика различна. С одной стороны, по мнению АС муниципалы вправе отказаться, если не соблюден порядок передачи имущества, например, когда нет нужных документов. АС часто встают на сторону МСУ и учитывают возможности муниципалов по содержанию того или иного имущества. Постановление ФАС Восточно-сибирского округа от 12.02.2008 №А78-3854/07: необходимо при решении вопроса о том, обязан ли муниципалитет принять в собственность имущество, обязательно выяснить вопросы, имеются ли у МСУ средства для содержания передаваемых объектов, предпринимались ли меры со стороны передающего субъекта по сбалансированности бюджета принимающего МО. Иначе неправомерно передавать в собственность такие объекты. Есть иные акты, которые не учитывают статус местного самоуправления и т.д.

— Приобретение имущества в муниципальную собственность в результате разграничения имущества между разными видами муниципальных образований.

Формы экономической деятельности муниципальных образований

Способы и организационно-правовые формы экономической деятельности:

1) Собственная экономическая деятельность, в том числе путем создания муниципальных хозяйствующих субъектов.

С одной стороны, ГК предполагает свободное осуществление гражданских прав. Субъекты сами решают, в какие отношения вступать и т.д. С публичными субъектами иначе. МСУ – публичная власть, она характеризуется наличием компетенции, реализация которой не право, а обязанность. Публичные субъекты целью существования имеют реализацию публичных функций. Их существование носит целевой характер. Эти особенности сказываются на участии МСУ в экономической деятельности. Подразумевается оказание публичных услуг. Наиболее удобная форма – создание хозяйствующих субъектов – ЮЛ. Данные субъекты также несут целевую нагрузку. Муниципальные предприятия и учреждения имеют целью осуществление решения вопросов местного значения в части предоставления услуг: образование, здравоохранение, культура, — это все услуги. Это публичная услуга, нужно учитывать ее специфику. Это и есть обеспечение жизнедеятельности местного сообщества.

В соответствии с ФЗ-131 МО определяют порядок создания и деятельности таких организаций, то есть должен быть правовой акт, на практике это происходит не всегда. Вопрос о создании того или иного ЮЛ выходит на голосование представительного органа. Большинством голосов решается вопрос о создании организации, передачи ей имущества и т.д. Осуществление деятельности невозможно без передачи собственности. Когда нет акта – решается вопрос через представительные органы.

Передача собственности. Речь идет об ограниченных вещных правах – оперативное управление или хозяйственное ведение. Организации пытаются получить прибыль, связанную с основной деятельностью. Проблемы недвижимого имущества: распоряжаться в полном объеме хозяйствующий субъект не может, то есть не приносит тот доход, который могло бы приносить. С другой, если бы передали в собственность – была бы угроза злоупотребления. Но это имущество имеет значения для реализации функций МСУ.

Закон об автономных учреждениях – нюансы в отношении права оперативного управления. Посмотреть.

ГК не понимает специфики публичных субъектов. В отношении деятельности муниципальных организаций – ГК ставит ее наравне с деятельностью ФЛ и ЮЛ. Это неправильно, деятельность осуществляется в публичных целях, по природе не может быть широкой возможности выбора. В частности, субъекты могут решать, по какому поводу вступать в экономические отношения. Для муниципальных предприятий характерно то, что деятельность не должна мешать основной. Не может преследоваться цель получения прибыли. Выбор контрагентов и сфер дополнительной деятельности ограничен основным видом деятельности.

2) Привлечение частных субъектов к решению вопросов местного значения. Помимо собственной деятельности для удовлетворения муниципальных нужд возможно привлечение частных субъектов. Есть нормы о муниципальном заказе. Он предусматривает соответствующие процедуры привлечения частных субъектов. Предусматривают равный доступ, конкуренцию частных субъектов. Например, муниципальное имущество может быть предусмотрено частным субъектам права. Пользуясь этим имуществом, частный субъект оказывает публичные услуги. Имущество продолжает оставаться в муниципальной собственности. Идет определенная гарантия для его отчуждения. Сохраняется гарантия от того, что имущество будет продано и не будет использоваться для решения вопросов местно значения.

Муниципально-частное партнерство. Создаются организации, которые, с одной стороны, позволяют осуществлять функции, а с другой, получать доход частной организации.

— Передача задач и полномочий. Вопрос – как трактовать формы экономической деятельности муниципальных субъектов. Можно ли трактовать создание организаций и привлечение ЮЛ как передачу полномочий? Вряд ли можно трактовать как передачу задач и полномочий. Они как были закреплены за субъектом, так за ним и остаются. Привлечение ЮЛ – формы решения вопросов местного значения.

Последнее изменение этой страницы: 2016-07-16; Нарушение авторского права страницы

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector