Star-company.ru

Лайфхаки от Кризиса
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Функции технического заказчика при капитальном ремонте

Муниципалитет – техзаказчик работ по проведению капремонта в МКД: особенности и риски

В чем проблема

Сегодня ряд муниципалитетов возлагает на себя функции технического заказчика при реализации региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов. В этом случае муниципалитет заключает договор с региональным оператором, а затем самостоятельно проводит конкурсы, выбирает подрядчиков и следит за качеством выполняемых работ. Однако не все районы и городские округа стремятся получить эти функции.

ПРИМЕР: Девять муниципалитетов Нижегородской области стали техническими заказчиками работ по капитальному ремонту многоквартирного жилья. Два соглашения – с Балахнинским районом и Шахуньей – находятся на стадии подписания. С Нижним Новгородом соглашение еще не подписано: техническая часть отработана, остался один нюанс – оплата услуг техзаказчика. Администрации городских округов Арзамас, Саров, Выкса, Вачского и Павловского муниципальных районов отказались от заключения договоров о принятии на себя функций технического заказчика.

Рассмотрим, почему опыт передачи региональными операторами функций технического заказчика услуг и (или) работ по капитальному ремонту в многоквартирных домах органам местного самоуправления сегодня ограничен. Приведем рекомендации органам местной власти, которые решили принять на себя исполнение данных функций.

Какие функции выполняет техзаказчик

Технический заказчик – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от его имени:

  • заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, подготовке проектной документации, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства;
  • подготавливает задания на выполнение этих видов работ;
  • предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ;
  • утверждает проектную документацию;
  • подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
  • исполняет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.

Проведение капитального ремонта в многоквартирных домах обеспечивает региональный оператор. Это специализированная некоммерческая организация, созданная субъектом РФ. К числу функций регионального оператора относится исполнение обязанностей технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете или счетах регионального оператора (п. 3 ч. 1 ст. 180 Жилищного кодекса РФ).

Когда можно передать функции технического заказчика органам местного самоуправления

Субъект РФ имеет право предусмотреть в региональном законе случаи, в которых функции технического заказчика могут исполняться органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными и казенными учреждениями по договору с региональным оператором (ч. 4 ст. 182 Жилищного кодекса РФ). Анализ региональных законов показывает, что часть субъектов РФ такие случаи не предусмотрела. В таких регионах органы местного самоуправления не могут исполнять функции технического заказчика капитального ремонта многоквартирных домов в рамках региональной программы. Там же, где передача функций технического заказчика возможна в соответствии с региональными законами, должны быть определены случаи или случай для такой передачи. Наиболее часто функции технического заказчика передаются в случаях:

  • согласия органа местного самоуправления на передачу;
  • наличия и деятельности на территории региона только одного регионального оператора;
  • предоставления за счет средств местного бюджета финансовой поддержки работ по капитальному ремонту многоквартирных домов;
  • превышения установленной величины суммарной стоимости работ по капремонту на территории муниципального образования в течение очередного года реализации региональной программы капитального ремонта.

Между тем желательно, чтобы возможность передачи функций технического заказчика капитального ремонта органам местного самоуправления была обусловлена прежде всего объективными трудностями, связанными с постоянным присутствием регионального оператора в муниципальных образованиях, удаленных от регионального центра, в связи с запретом на создание филиалов и открытие представительств. Но именно такой случай редко встречается в региональных законах.

Нельзя считать обоснованными все без исключения случаи передачи функций технического заказчика органам местного самоуправления, установленные региональными законами. Приведем лучший пример перечня случаев передачи функций технического заказчика органам местного самоуправления, определенных регионами.

1. Населенный пункт, на территории которого находится многоквартирный дом, удален от населенного пункта, являющегося местом нахождения регионального оператора, на расстояние свыше 100 км.

2. Более 50 процентов общей площади помещений в многоквартирном доме находится в муниципальной собственности.

3. Многоквартирный дом относится к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) муниципального значения.

4. Предоставление муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется за счет средств местного бюджета.

5. Многоквартирный дом находится на территории закрытого административно-территориального образования или муниципального образования, наделенного статусом городского округа.

Наличие в многоквартирном доме (многоквартирных домах) помещений, находящихся в муниципальной собственности, часто указывается в региональных законах как достаточное основание для передачи органам местной власти функций технического заказчика капитального ремонта. В отдельных случаях норма регионального закона обязывает органы местной власти выполнять функции технического заказчика во всех МКД при наличии на территории муниципального образования МКД, в которых имеются жилые помещения в муниципальной собственности. Таким образом, эта обязанность устанавливается для всех, потому что вряд ли найдется хоть одно муниципальное образование, где в МКД нет ни одной квартиры в муниципальной собственности. Очевидно, что такой случай, предусмотренный региональным законом, и связанная с ним обязанность органов местного самоуправления не соответствуют Жилищному кодексу РФ.

Читать еще:  Амнистия капитала для юридических лиц

НА ЗАМЕТКУ:

Почему важна профессиональная готовность муниципалитета

Функции технического заказчика – это профессиональные функции, при исполнении которых должны соблюдаться соответствующие требования законодательства. Так, функции технического заказчика может выполнять только член саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно- строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением отдельных случаев (п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Членство в саморегулируемой организации обеспечивает механизм компенсации ущерба, нанесенного по вине технического заказчика. Но для регионального оператора предусмотрено исключение: определена не обязанность, а право быть членом саморегулируемой организации (ч. 42 ст. 178 Жилищного кодекса РФ). Поэтому субъекты РФ должны устанавливать также условия передачи органам местного самоуправления функций технического заказчика, связанные с профессиональной готовностью администраций к их осуществлению.

Какой договор обезопасит орган местного самоуправления

Органы местного самоуправления часто не хотят брать на себя функции технического заказчика, потому что боятся ответственности за качество выполняемых работ в связи с недостаточной квалификацией и мощностью своих подразделений. Кроме того, из-за дотационности и участившихся случаев передачи государственных полномочий без соответствующего финансирования муниципалитеты опасаются взять на себя что-то лишнее.

Следует учитывать, что при передаче региональным оператором функций технического заказчика капитального ремонта многоквартирных домов органам местного самоуправления ответственность за конечный результат исполнения этих функций перед собственниками помещений в многоквартирных домах несет региональный оператор. Кроме того, для защиты интересов собственников помещений в многоквартирных домах установлена субсидиарная ответственность субъекта РФ (ч. 6 ст. 178 Жилищного кодекса РФ).

В то же время в законодательстве нет ответа на вопрос, чем обеспечивается ответственность органов местного самоуправления перед региональным оператором. Непонятно и то, как будет возмещаться возможный ущерб, нанесенный неквалифицированными действиями муниципалитета при исполнении функций технического заказчика капитального ремонта многоквартирных домов. Некоторые регионы пытаются сегодня решить эти вопросы в рамках договоров о передаче органам местного самоуправления функций технического заказчика. Примерную или типовую форму договора утверждает уполномоченный исполнительный орган власти региона.

Договор содержит перечень функций, передаваемых органам местного самоуправления. Такие перечни могут заметно различаться в разных регионах. Есть примеры договоров с открытым перечнем передаваемых органам местного самоуправления функций и (или) с дополнительными функциями, не относящимися к функциям технического заказчика. Например, связанными с обеспечением финансирования работ по капремонту МКД, которые должен исполнять региональный оператор.

Чтобы обезопасить себя, органам местного самоуправления необходимо настаивать на фиксировании в договоре перечня функций в наиболее конкретном виде.

Какие риски возникают при передаче функций органам местного самоуправления

Нехватка исполнителей. Передача функций технического заказчика органам местного самоуправления не приводит к сокращению сроков, упрощению процедур выбора, расширению круга исполнителей услуг и работ. Органы местного самоуправления, исполняя функции технического заказчика, обязаны при выборе подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов руководствоваться порядком, установленным Правительством РФ для регионального оператора (ч. 5 ст. 182 Жилищного кодекса РФ). Это означает соблюдение тех же конкурсных процедур и выбор подрядчиков из того же реестра квалифицированных подрядных организаций, сформированного субъектом РФ.

При передаче функций техзаказчика муниципалитет может столкнуться с проблемой нехватки потенциальных исполнителей работ. У регионального оператора может быть больше возможностей для создания более привлекательных для подрядчиков условий подрядных договоров при формировании лотов. Например, региональный оператор способен привлечь подрядчика большим объемом работ. У муниципалитета такого стимула может и не быть.

Недостаточное финансирование. Органы местного самоуправления, исполняющие функции технического заказчика, заключают договоры с исполнителями услуг и работ по капитальному ремонту от имени регионального оператора. Услуги и выполненные работы оплачивает региональный оператор.

Все примеры договоров о передаче органам местного самоуправления функций технического заказчика по умолчанию или в явном виде предлагают органам местного самоуправления исполнять переданные функции безвозмездно. При этом на исполнение таких функций региональным оператором субъект РФ должен выделять средства из регионального бюджета. Но при передаче функций технического заказчика орган местной власти эти средства не получает. Создается впечатление, что основная цель передачи функций технического заказчика органам местного самоуправления сегодня – облегчить жизнь региональным операторам и переложить на местные бюджеты затраты на функционирование региональной системы капитального ремонта.

Выводы и рекомендации

Органы местного самоуправления не в полной мере соответствуют определению технического заказчика. Тем не менее возможность осуществления функций технического заказчика предусмотрена для органов местного самоуправления жилищным законодательством. Исполнение этих функций – право органа местной власти, которым он может воспользоваться в случаях, предусмотренных региональным законом, а не его обязанность.

Рассматривая вопрос об исполнении функций технического заказчика капитального ремонта многоквартирных домов на территории муниципального образования в рамках региональной программы капитального ремонта, внимательно проанализируйте:

  • объем обязательств по договору;
  • срок, в течение которого муниципалитет будет их выполнять;
  • возможность их исполнения силами специализированного подразделения в структуре администрации (достаточность штата, квалификации и опыта сотрудников такого подразделения);
  • возможности местного бюджета.
Читать еще:  Кпк содействие отзывы обналичивание маткапитала

Органы местного самоуправления большинства муниципальных образований не способны и не готовы сегодня взять на себя функции технического заказчика на предлагаемых регионами условиях. Поэтому рекомендовать муниципальным образованиям брать на себя функции технического заказчика нельзя.

И.В. ГЕНЦЛЕР, заместитель директора направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города», руководитель жилищного сектора, к. т. н. по материалам «Практика муниципального управления»

Технический заказчик 2019: кому необходимо членство в сро?

Продолжая ранее начатую тему членства в СРО для лиц, осуществляющих строительный контроль, юристы Ассоциации СРО «Содружество Строителей» решили уделить особое внимание понятию «технического заказчика» как родового к понятию «лицо, осуществляющее строительный контроль», поскольку не менее часто в практике работы саморегулируемой организации в области строительства приходится отвечать на вопросы, связанные с необходимостью членства в саморегулирующей организации лица, осуществляющего иные функции технического заказчика. Обобщив наиболее частые из них, мы, опять же как юристы, предлагаем следующие варианты решения (с учётом уже сложившейся практики и имеющихся правовых позиций государственных органов). Итак, начнём по порядку:


Кто такой технический заказчик?

Технический заказчик — юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (далее также — функции технического заказчика). Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 48, частями 2.1 и 2.2 статьи 52, частями 5 и 6 статьи 55.31 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) (пункт 22 статьи 1 ГрК РФ);

Должен ли технический заказчик быть членом всех трех саморегулируемых организаций, соответствующего профиля одновременно?

Градостроительное законодательство не содержит прямого ответа на поставленный вопрос. В связи с чем у строительного сообщества до сих пор возникают вопросы о том, есть ли необходимость участия техзаказчика сразу в трёх СРО, а именно в строительной, проектной и изыскательской. В апреле 2018 года по запросу нашей Ассоциации СРО «Содружество строителей» Минстрой России (письмо от 10.04.2018 №14266-ТБ/02) пояснил, что застройщик вправе передать часть своих функций техническому заказчику при условии его членства в соответствующей саморегулируемой организации. Позиция нашей саморегулируемой организации состоит в том, что членство уполномоченный застройщиком технический заказчик должен иметь во всех трёх видах СРО в случае, если он одновременно, например, от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации и о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства. Этот принцип в полной мере относится и к другим функциям технического заказчика, перечисленным в пункте 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: подготовка заданий на выполнение указанных видов работ, предоставление лицам, выполняющим данные работы, материалов и документов, необходимых для их выполнения, утверждение проектной документации, подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Аналогичная правовая позиция содержится, например, в письмах Минстроя России от 17.08.2016 №26526-ОС/02 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ» и от 05.09.2017 №31723-ТБ/02 «О требованиях к членам саморегулируемых организаций».

Как соотносятся понятия «технический заказчик» и «генеральный подрядчик»?

Для начала необходимо отметить, что в настоящее время термин «генеральный подрядчик» в тексте градостроительного кодекса нигде не упоминается, а само по себе понятие вводится пунктом 1 статьи 706 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой «если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика».
В строительном процессе генеральный подрядчик является исполнителем работ перед заказчиком и несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами пункта 1 статьи 313 и статьи 403 ГК РФ, а перед субподрядчиком — ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда (пункт 3 статьи 706 ГК РФ).
В то же время ГрК РФ вводит понятие «технического заказчика» конкретно определяя его (в качестве такового может выступать исключительно юридическое лицо, которое уполномочено и действует от имени застройщика) и наделяя его вполне определенными функциями, которые он выполняет (например, заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, договоры о подготовке проектной документации, договоры о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства и т.д.). Например, застройщик вправе заключить договор генерального подряда (т.е. на фактическое выполнение работ по строительству) и договор о выполнении определённых (в части или полностью) функций технического заказчика с одной и той же строительной организацией. В этом случае строительная организация при строительстве может одновременно являться как техническим заказчиком, так и генподрядчиком строительства.
Таким образом, резюмируя вышесказанное, по нашему мнению, термины «генеральный подрядчик» и «технический заказчик» не являются тождественными по правовому смыслу, заложенному в эти понятия.

Читать еще:  Резервный капитал номер счета

Как определить уровень ответственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, выполняющих функции технического заказчика?

Согласно правовой позиции Минстроя России, изложенной в письме от 05.04.2018 №13789-ТБ/02 «О полномочиях саморегулируемых организаций» уровень ответственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, выполняющих функции технического заказчика, определяется исходя из размера обязательств по договорам подряда на выполнение инженерных изысканий, на подготовку проектной документации или договорам строительного подряда, планируемых к заключению такими лицами от имени застройщика.

ГУП или МУП осуществляет функции технического заказчика. В каких случаях им необходимо членство в СРО?

В соответствии с пунктом 1 части 2.1 статьи 47 и пунктом 1 части 4.1 статьи 48 ГрК РФ государственным и муниципальным предприятиям не требуется членство в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий или в области архитектурно-строительного проектирования только в случае заключения ими договоров подряда на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации с федеральными органами исполнительной власти, государственными корпорациями, осуществляющими нормативно-правовое регулирование в соответствующей области, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, в ведении которых находятся такие предприятия, или в случае выполнения ими функций технического заказчика от имени указанных федеральных органов исполнительной власти, государственных корпораций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления.
В остальных случаях для выполнения работ по договорам подряда о выполнении инженерных изысканий, подготовке проектной документации, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, а также для осуществления функций технического заказчика в силу пункта 22 статьи 1 и части 2 статьи 47 и части 4 статьи 48 ГрК РФ государственным и муниципальным предприятиям требуется членство в саморегулируемой организации соответствующего вида. (Письмо Минстроя России от 23.08.2017 №29990-ТБ/02 «По вопросам членства в саморегулируемой организации»)

Необходимо ли управляющей компании (УК) быть членом СРО?

Для начала отметим, что в соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относятся, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом, принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта и выборе способа формирования фонда капитального ремонта.
В свою очередь управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах регламентируется разделом IX ЖК РФ, частью 1 статьи 189 которого установлено, что проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 указанной статьи.
С учётом дефиниции понятия «технический заказчик», изложенной в пункте 22 статьи 1 ГрК РФ, в случае, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме приняло решение об использовании фонда капитального ремонта, о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме и поручило управляющей организации, которая является владельцем специального счета, проведение капитального ремонта и заключение договора строительного подряда на выполнение работ по капитальному ремонту, наделив управляющую организацию функциями технического заказчика, то такая организация обязана быть членом саморегулируемой организации соответствующего вида.
В случае, если управляющая организация является лишь владельцем специального счета на основании принятого решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и не занимается организацией капитального ремонта общего имущества, то такой управляющей организации членство в саморегулируемой организации не требуется.
Вышеуказанная правовая позиция изложена в письмах Минстроя России от 04.09.2018 №37059-ТБ/02 «О выполнении функции строительного контроля» и от 12.07.2018 №30605-АЧ/02 «По вопросам проведения капитального ремонта в многоквартирном доме».

Как и ранее указывалось нами, в рамках данной публикации приведена только часть наиболее часто возникающих у представителей строительного сообщества вопросов, касающейся изложенной темы членства в СРО лица, осуществляющего функции технического заказчика, тогда как круг вопросов правового характера (даже пределах этой темы) гораздо шире, и они вполне могут быть не менее актуальными.

К слову стоит сказать, что решение о членстве в нашей Ассоциации было принято такими компаниями, как ПАО «Ростелеком», АО «Адмиралтейские верфи», АО «МФК Лахта Центр», АО «Заслон», ООО «ЛУКОЙЛ-Северо-Западнефтепродукт», ООО «ТЗК «Северо-Запад» и другими, что, по нашему мнению, косвенно служит подтверждением правильности поддержки нами выбранных правовых позиций, в т.ч. по вопросам, исследованным в рамках данной статьи.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector