Учет недвижимого имущества по кадастровой стоимости

Пошаговая инструкция по расчету налога на имущество с кадастровой стоимости

Закон региона о налоге на имущество от кадастровой стоимости

Возможность уплаты налога по кадастровой стоимости в регионе вводится законом субъекта РФ. Такой закон может быть принят только после утверждения результатов определения кадастровой стоимости недвижимости (п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 НК РФ).

Например, в Москве особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяет Закон г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций».

Если закона нет, то процедура расчета для вас закончена.

О том, где можно выяснить, принят ли в регионе соответствующий закон, читайте в статье «Все больше регионов переходят на налогообложение недвижимости исходя из кадастровой стоимости».

Перечень объектов, облагаемых от кадастровой стоимости

Недвижимость, подлежащая обложению налогом, должна быть включена в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Этот перечень формирует уполномоченный орган исполнительной власти вашего субъекта РФ (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Перечень на текущий год должен быть сформирован не позднее 1 января. Он направляется в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимости и размещается на официальном сайте исполнительного органа или на сайте субъекта РФ.

Обратите внимание, в перечне приводится конкретный объект недвижимости (например, здание), с указанием его кадастрового номера, полного адреса и кода КЛАДР. Если свою недвижимость в перечне вы не обнаружили, процедура расчета закончена.

Величина кадастровой стоимости, необходимой для расчета

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января года, который является налоговым периодом (п. 2 ст. 375 НК РФ). Следовательно, уплата налога возможна только если эта стоимость определена. Если нет, обязанность по уплате налога у вас не возникнет в связи с отсутствием налоговой базы (п. 2 ст. 375, подп. 2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

После того, как вы установили кадастровую стоимость, можно переходить к определению налоговой базы и расчету налога (авансовых платежей).

О том, где можно выяснить величину нужной кадастровой стоимости, читайте в статье «Как узнать кадастровую стоимость имущества?».

Внимание! Если кадастровая стоимсоть установлена судом с учетом НДС, то налогооблагаемой базой признается стоимость иущества без учета налога. Подробности см.здесь.

Определение налоговой базы

Если вы – собственник всего объекта недвижимости, то налоговая база по налогу равна его полной кадастровой стоимости.

Если вам принадлежит часть объекта, а кадастровая стоимость определена для него в целом (например, помещение в здании), налоговой базой будет доля кадастровой стоимости исходя из доли площади помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

Например, вам принадлежит помещение, площадью 300 кв. м в здании площадью 3 000 кв. м. Кадастровая стоимость здания 30 млн руб.

Тогда налоговая база по вашему помещению составит 3 млн руб. (30 млн × 300 / 3 000).

Как считать налог на имущество при изменении кадастровой стоимости с 2019 года читайте здесь.

Кроме того с 2019 года отменен налог на движимое имущество. Подробности в материале «Налог на движимое имущество отменили».

Какой может быть ставка?

Ставки налога на имущество устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 380 НК РФ).

При этом ставка по «кадастровой» недвижимости, начиная с 2016 года, не может быть больше 2%, независимо от региона (п. 2 ст. 380 НК РФ).

Рассмотрим как правильно осуществить расчет налога на имущество по кадастровой стоимости.

Расчет налогового платежа

Сумма налога за год определяется по формуле:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка

Если в вашем регионе установлены отчетные периоды и уплата авансовых платежей, платеж за отчетный период (например, за 1 квартал) нужно рассчитать исходя из ¼ кадастровой стоимости (доли стоимости) объекта (подп. 1 п. 12 ст. 378.2 НК РФ):

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка

В этом случае сумма налога к уплате по итогам года будет равна разнице между исчисленной суммой налога за год и суммой авансовых платежей.

Пример

Кадастровая стоимость объекта недвижимости равна 10 млн руб. Ставка налога – 1,5%. Тогда:

• годовая сумма налога составит 150 000 руб. (10 000 000 × 1,5%);
• авансовые платежи по итогам 1 квартала, полугодия и 9 месяцев будут равны 37 500 руб. (10 000 000 × ¼ × 1,5%);
• сумма налога к уплате по итогам года – 37 500 руб. (150 000 – 3 × 37 500).

Однако если право собственности на объект недвижимого имущества возникло или прекратилось в течение отчетного периода, то сумма налога за налоговый период и авансового платежа за отчетный период определяется исходя из количества полных месяцев владения им. Формулы для расчета такие:

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка × Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в отчетном периоде/3;

• для полной суммы налога за год:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка / Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в году/12.

Полным месяцем владения с 2016 года считается тот, в котором право на объект возникло до 15 числа или утрачено после 15 числа (п. 5 ст. 382 НК РФ).

Применяем льготы

Если вы имеете право на льготу, предусмотренную в отношении начисляемого налога гл. 30 НК РФ или законом региона, то у вас есть возможность либо вообще не платить этот налог, либо уменьшить его величину. Документы, подтверждающие право на льготу, необходимо будет представить в ИФНС.

Итоги

Налог на имущество по кадастровой стоимости рассчитывается всеми налогоплательщиками вне зависимости от применяемой системы налогообложения. О том как правильно рассчитать величину налога к уплате мы рассказали в данной статье.

Принимаем к учету объекты недвижимого имущества по кадастровой стоимости

Автор: Булыгина О., аудитор консалтинговой группы «Аюдар»

Государственному бюджетному учреждению учредитель передал в оперативное управление помещение. При передаче объекта передающая сторона оформила извещение (ф. 0504805) и акт о приеме-передаче объектов нефинансовых активов (ф. 0504101) в двух экземплярах.

Как отразить в бухгалтерском учете бюджетного учреждения операции при следующих условиях:

помещение поступило в оперативное управление 01.12.2018 по акту приема-передачи, в котором указано, что балансовая стоимость объекта составляет 50 000 руб., начисленная амортизация – 10 000руб.;

получено свидетельство государственной регистрации права оперативного управления от 28.02.2019;

в конце января 2019 года получены данные о том, что кадастровая стоимость объекта исходя из сведений, указанных в выписке из ЕГРН, составляет 7 000 000 руб.;

здание, в котором находится помещение, является одноэтажным со стенами из каменных материалов, было введено в эксплуатацию в 1956 году, относится к десятой группе (со сроком более 30 лет)?

Как следует начислять амортизацию на объект?

Ответ:

Имущество бюджетного учреждения закрепляется за ним на праве оперативного управления согласно ГК РФ (п. 1 ст. 123.21 ГК РФ). Собственником имущества государственного бюджетного учреждения является субъект РФ.

На основании п. 1 ст. 296 ГК РФ учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением названного имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются данным имуществом с согласия его собственника.

Статья 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам жилые и нежилые помещения, если границы таких помещений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Право оперативного управления недвижимой вещью, к которой относится здание в соответствии с нормами ст. 130 ГК РФ, подлежит регистрации в силу ст. 131 ГК РФ. Любые действия по регистрации недвижимых объектов осуществляются на основании положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Бухгалтерский учет.

Исходя из п. 36 Инструкции № 157н принятие к учету и выбытие из учета объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации, осуществляются на основании первичных учетных документов с обязательным приложением документов, подтверждающих государственную регистрацию права или сделку.

Для учета объектов, по которым сформированы капитальные вложения, но не получено право оперативного управления, предназначен забалансовый счет 01 «Имущество, полученное в пользование»(п. 333 Инструкции № 157н). Аналогичные разъяснения дает Минфин (см., например, письма от 11.11.2016 № 02-06-10/66367, от 02.08.2016 № 02-06-10/45225): объекты недвижимости, находящиеся у учреждения до регистрации в пользовании, следует отражать на забалансовом счете 01.

В соответствии с п. 24 СГС «Основные средства» объекты основных средств, полученные субъектом учета от собственника (учредителя), иной организации государственного сектора, подлежат признанию в бухгалтерском учете в оценке, определенной передающей стороной (собственником (учредителем)), – по стоимости, отраженной в передаточных документах.

Следовательно, 01.12.2018 помещение ставится на забалансовый счет 01 по балансовой стоимости, указанной собственником в акте приема-передачи:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Отражено получение объекта недвижимости до даты государственной регистрации права оперативного управления

Передача (получение) объекта нефинансовых активов между органами государственной власти и государственными учреждениями осуществляется по балансовой стоимости с одновременной передачей (принятием к учету) суммы начисленной на объект нефинансовых активов амортизации (п. 29 Инструкции № 157н).

При получении объекта недвижимого имущества в соответствии с п. 116 Инструкции № 174н в бухгалтерском учете учреждения также отражаются операции по формированию расчетов с учредителем.

В силу п. 58 СГС «Основные средства» объекты недвижимого государственного (муниципального) имущества, которые соответствуют критериям признания объекта основных средств, преду­смотренным п. 8 данного стандарта, отражаются в бухгалтерском учете на соответствующих балансовых счетах по их кадастровой стоимости, которая признается балансовой стоимостью указанных объектов основных средств. Накопленная амортизация, исчисленная на дату пересмотра стоимости таких объектов недвижимости, подлежит списанию.

Исходя из разъяснений, приведенных в Письме Минфина РФ от 30.11.2017 № 02-07-07/79257,учреждение принимает к балансовому учету в феврале 2019 года объект недвижимости по кадастровой стоимости, при этом пересматривается и срок полезного использования данного объекта.

Амортизация.

При пересмотре стоимости таких объектов недвижимости срок полезного использования в отношении объекта недвижимости пересматривается с учетом положений, предусмотренных разд. VI СГС «Основные средства».

Дальнейшее начисление амортизации по таким объектам недвижимости осуществляется исходя из пересмотренной балансовой стоимости.

На основании положений п. 41 СГС «Основные средства» сумма накопленной амортизации, исчисленная на дату переоценки, учитывается одним из следующих способов, закрепляемых субъектом учета в учетной политике:

1. Пересчет накопленной амортизации.

В этом случае накопленная амортизация, исчисленная на дату переоценки, пересчитывается пропорционально изменению первоначальной стоимости объекта основных средств таким образом, чтобы его остаточная стоимость после переоценки равнялась его переоцененной стоимости.

Данный способ предусматривает увеличение (умножение) балансовой стоимости и накопленной амортизации на одинаковый коэффициент так, чтобы при их суммировании получить переоцененную стоимость на дату проведения переоценки.

Пример 1.

Используем данные, приведенные в вопросе, и предположим, что в учетной политике для пересчета накопленной амортизации будет предусмотрен вариант из пп. «а» п. 41 СГС «Основные средства».

В этом случае нужно произвести расчет начисленной ранее амортизации в следующем порядке:

1. Исчисляется коэффициент увеличения амортизации. Он равен 140 (7 000 000 руб. / 50 000 руб.).

2. Пересчитывается сумма начисленной ранее амортизации с учетом коэффициента. Она составляет 1 400 000 руб. (10 000 руб. х 140).

2. Накопленная амортизация, исчисленная на дату переоценки, вычитается из балансовой стоимости объекта основных средств, после чего остаточная стоимость пересчитывается до переоцененной стоимости актива.

Такой способ пересчета накопленной амортизации предусматривает, что накопленная амортизация, исчисленная до проведения переоценки, относится на уменьшение балансовой стоимости объекта основных средств (по кредиту соответствующих балансовых счетов учета основных средств) с отражением увеличения остаточной стоимости объекта основных средств по дебету соответствующих балансовых счетов учета основных средств на суммы дооценки ее до справедливой стоимости.

С момента переоценки указанным способом по объекту основных средств начисляется амортизация на оставшийся срок полезного использования по той же расчетной норме амортизации, что и до момента переоценки.

Пример 2.

Используем данные, приведенные в вопросе, и предположим, что в учетной политике для пересчета накопленной амортизации будет предусмотрен вариант из пп. «б» п. 41 СГС «Основные средства».

При применении способа пересчета накопленной амортизации (пп. «б» п. 41 СГС «Основные средства»), считаем, расчеты будут производиться учреждением следующим образом:

1. Из балансовой стоимости актива вычитается сумма ранее начисленной амортизации. Остаточная стоимость объекта – 40 000 руб. (50 000 – 10 000).

2. Пересчитывается остаточная стоимость. Получается коэффициент 175 (7 000 000 руб. / 40 000 руб.).

3. Сумма накопленной амортизации определяется в порядке пересчета на полученный коэффициент. В нашем случае сумма амортизации по объекту равна 1 750 000 руб. (10 000 руб. х 175).

Здесь стоит отметить: в настоящее время разъяснений Минфина по вопросу пересчета накопленной амортизации нет, поэтому приведено наше видение ситуации (в соответствии с нормами СГС «Основные средства»). Пересчет начисленной ранее амортизации производится способом, предусмотренным в учетной политике учреждения по решению комиссии по поступлению и выбытию активов. Исходя из п. 42 СГС «Основные средства» величина корректировки, возникающая при пересчете или исключении сумм накопленной амортизации, образует часть суммы увеличения или уменьшения остаточной стоимости основных средств, подлежащей отражению в бухгалтерском учете.

В соответствии с п. 85 Инструкции № 157н при принятии к учету объекта основного средства по балансовой стоимости с ранее начисленной суммой амортизации и ранее начисленным убытком от обесценения расчет учреждением годовой суммы амортизации, производимый линейным способом, осуществляется исходя из остаточной стоимости амортизируемого объекта на дату его принятия к учету и нормы амортизации, исчисленной исходя из оставшегося срока полезного использования на дату принятия к учету такого объекта, при этом:

под остаточной стоимостью амортизируемого объекта на соответствующую дату понимается балансовая стоимость объекта, уменьшенная на сумму начисленной на соответствующую дату амортизации и сумму убытка от обесценения;

оставшимся сроком полезного использования на соответствующую дату считается срок полезного использования амортизируемого объекта, уменьшенный на срок его фактического использования на соответствующую дату.

Амортизация на объект начисляется в соответствии с разд. VI СГС «Основные средства». По объектам основных средств, включенным согласно Постановлению Правительства РФ от 01.01.2002 № 1 «О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» в десятую амортизационную группу, срок полезного использования рассчитывается исходя из единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР, утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 22.10.1990 № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР».

Пример 3.

Используем данные, приведенные в вопросе, и предположим: если помещение расположено в здании, которое относится к «зданиям одно­этажным с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, с железобетонными, металлическими и другими долговечными покрытиями, с площадью пола до 5 000 кв. м», то норма амортизации в соответствии с Постановлением Совета Министров СССР № 1072 – 1,2% в год.

В этом случае срок полезного использования составит 83 года = 100% стоимости объекта / 1,2% в год.

Исходя из условий вопроса здание введено в эксплуатацию в 1956 году, поэтому оставшийся срок эксплуатации объекта составляет 20 лет (83 – (2019 – 1956)).

Далее начисление амортизации начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к учету в качестве основных средств (п. 33 СГС «Основные средства», п. 86 Инструкции № 157н).

Пример 4.

Остаточная стоимость объекта – 5 250 000 руб. (7 000 000 – 1 750 000). Оставшийся срок полезного использования объекта – 20 лет. Определим амортизацию.

Амортизация при линейном способе будет ежемесячно начисляться в сумме 21 875 руб. (5 250 000 руб. / 12 мес. / 20 лет).

На основании условий вопроса и вышеприведенных расчетов и с учетом положений пп. «б» п. 41 СГС «Основные средства» полагаем, что в учете учреждения будут сделаны следующие записи:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Объект принят к забалансовому учету согласно распорядительному акту собственника и акту приема-передачи объекта по указанной в акте стоимости

Объект принят к балансовому учету после получения свидетельства о государственной регистрации права оперативного управления:

по актуализированной кадастровой стоимости

в сумме начисленной ранее амортизации

в сумме амортизации, пересчитанной на дату переоценки стоимости помещения (1 750 000 – 10 000) руб.

Одновременно объект списан с забалансового учета по указанной в акте стоимости

Объект поставлен на расчеты с учредителем в сумме балансовой стоимости

Ежемесячно начисляется амортизация на объект

Как обосновывают перечень недвижимости, налог по которому считается по кадастровой стоимости

В последние годы получили популярность споры, которые затрагивают не только снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости, но и вопросы исключения объектов недвижимости из перечня объектов, для которых налоговой базой является их кадастровая стоимость. Тенденция эта весьма закономерна, поскольку региональные органы исполнительной власти, уполномоченные на утверждение таких перечней, формируют их без учета требований налогового законодательства и регионального законодательства, а также без какого-либо осмотра объекта. Зачастую, такие меры влекут увеличение налоговой нагрузки для собственников объектов недвижимости.

Тем не менее, законодательство предусматривает четкие критерии для попадания объекта в такой перечень, вследствие чего, не каждый объект недвижимости подлежит безусловному включению в перечень.

Общие нормативные условия для занесения объекта недвижимости в перечень:

Налог на имущество является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (далее — НК РФ) и законами субъектов Российской Федерации, с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (ст. 14, п. 1 ст. 372 НК РФ).

Объектом налогообложения налогом на имущество для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ (п. 1 ст. 374 НК РФ).

В силу п. 1 ст. 375 налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено данной статьей.

Согласно п. 2 ст. 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 378.2 НК РФ в перечень объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, включены, в частности:

— административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (подп. 1);

— нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (подп. 2).

Согласно п. 2 ст. 372 НК РФ особенности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества установлены региональным законодательством.

Например, в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Пермского края, особенности установлены Законом Пермского края от 13.11.2017г. № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и о внесении изменений в Закон Пермской области «О налогообложении в Пермском крае» (далее — Закон № 141-ПК).

Так, согласно ст. 2 Закона № 141-ПК налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется в отношении таких видов недвижимого имущества как:

• административно-деловые и торговые центры (комплексы) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещения в них, за исключением помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти Пермского края, органов местного самоуправления в Пермском крае, автономных, бюджетных и казенных учреждений Пермского края (п. 1 ч. 1 ст. 2);
• расположенные в многоквартирных домах нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, если общая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме превышает 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) (п. 2 ч. 1 ст. 2).

Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в пунктах 1, 2 части 1 статьи 2 Закона № 141-ПК определяется Правительством Пермского края (ч. 2 ст. 2 Закона № 141-ПК, п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Согласно п. 3 ст. 378.2 НК РФ административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

— здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;

— здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.

При этом здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).

Согласно п. 4 ст. 378.2 НК РФ торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий: здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания; здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

При этом здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

В соответствии с п. 4.1. ст. 378.2 НК РФ отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам, признается одновременно как административно-деловой центр, так и торговый центр (комплекс), если такое здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Для целей обозначенного пункта здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (иди) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания (п. 4.1. ст. 378.2 НК РФ).

1) здание (строение, сооружение) должно быть расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения и (или) торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

2) не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) должны составлять помещения, предназначенные и (или) фактически используемые в целях делового, административного или коммерческого назначения, размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. При этом общая площадь здания (строения, сооружения) должна превышать 1000 кв. м. в городских округах либо 300 кв.м. в муниципальных районах).

Следовательно, для включения объектов Перечень следует установить соответствие объекта вышеизложенным критериям. Часто ли эти критерии соблюдаются? Не всегда. И число спорных ситуаций обещает расти.

Например, в том же Пермском крае с 1 января 2020 года резко вырастет перечень объектов, которые будут облагаться, исходя из кадастровой стоимости (увеличение порядка 40%). Само собой формирование таких перечней позволяет унифицировать процесс оценки объектов недвижимости, но от такой унификации страдают те объекты, чьи нюансы действительно следует учитывать.

Зачастую авторы перечня попросту игнорируют назначение объекта, земельного участка, на котором находится объект, а также направления его фактического использования правообладателем. Причем на уровне регионов созданы специальные комиссии по разрешению споров об обоснованности включения объекта в перечень, но зачастую, обращение в эту комиссию приводит к отказу в удовлетворении требований и необходимости обращения в суд.

Такое положение собственников недвижимости позволяет заключить, что текущее правовое регулирование вопросов налогообложения объектов недвижимости и степень «качества» его исполнения, не формируют финансовых, фискальных стимулов развития экономики, а способствуют постоянному росту судебной нагрузки вследствие необоснованного включения объектов в перечень и неэффективности досудебного урегулирования споров.

Единственным способом защиты в таких случаях является предъявление административного искового заявления о признании недействительным нормативного правового акта, утвердившего перечень в части пункта, в котором указан принадлежащий собственнику объект. В связи с этим, рекомендуем пользоваться данным направлением защиты своих прав и, возможно, это станет причиной для законодательных перемен.

Нужно ли в бухучете учитывать кадастровую стоимость

Как правило, кадастровая стоимость объекта больше его первоначальной стоимости. Как эту разницу учитывать в бухучете и нужно ли это делать вообще? Разберемся.

Налоговая база по налогу на имущество

Налог на имущество организаций (авансовые платежи по нему) рассчитывают исходя из установленной в отношении того или иного объекта налогообложения налоговой базы.

В качестве базы для расчета налога на имущество организаций может быть среднегодовая стоимость или кадастровая стоимость недвижимости (ст. 375 НК РФ).

Среднегодовая (средняя) стоимость недвижимости на отчетную дату формируется исходя из первоначальной стоимости и начисленной в период его эксплуатации амортизации.

Для объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, первоначальная стоимость значения не имеет.

Кадастровая стоимость определяется в результате государственной кадастровой оценки объектов недвижимости с учетом их целевого назначения. При расчете налога на имущество ее берут по состоянию на 1 января налогового периода (п.1 ст. 378.2 НК РФ).

Стоимость ОС в бухучете

По общему правилу к бухгалтерскому учету в соответствии с требованиями ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н) объекты принимаются по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01).

В бухучете первоначальной стоимостью признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление объекта, за вычетом НДС и иных возмещаемых налогов (п. 8 ПБУ 6/01).

Кадастровая стоимость объекта приближена к реальной рыночной стоимости недвижимости. Но она не отражается в бухгалтерском учете и никак не влияет на первоначальную стоимость объекта, сформированную и отраженную в бухгалтерском учете.

Вместе с тем может сложиться такая ситуация, когда первоначальная стоимость объекта была сформирована по правилам бухгалтерского учета, а сам объект оказался внесенным в региональный перечень и стал облагается налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Как правило, кадастровая стоимость бывает больше первоначальной стоимости.

Переоценка

Вы можете дооценить такой объект до его кадастровой стоимости. Согласно пункту 15 ПБУ 6/01 организация имеет право не чаще одного раза в год на конец отчетного года проводить переоценку основных средств.

В результате по переоцененному объекту ОС на конец года будет указана его кадастровая стоимость.

Этого можно и не делать, но стоимость ОС по бухгалтерскому учету оказывает влияние на величину чистых активов компании – сумму дооценки учитывают по кредиту счета 83 «Добавочный капитал».

Помните, что чистые активы – это тот предел, который нельзя переступать, наращивая долговые обязательства, чтобы не стать банкротом.

Величина переоценки стоимости объектов ОС и сумм начисленной амортизации не влияют на величину налоговой базы по налогу на прибыль. В налоговом учете их отражать не нужно (п. 1 ст. 257 НК РФ).

Для налога на прибыль важна первоначальная стоимость. Но в бухгалтерском учете по дооцененному объекту нужно будет отражать постоянный налоговый расход. Он будет возникать в результате превышения бухгалтерской амортизации над налоговой.

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование