Star-company.ru

Лайфхаки от Кризиса
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Специальный расчетный счет застройщика

Долевое строительство: почему застройщики не спешат открывать спецсчета

Очередное нововведение в 214-ФЗ об участии в долевом строительстве обязало всех застройщиков, привлекающих средства по договорам долевого участия, открыть до 1 сентября 2018 года расчетные счета на каждый возводимый ими объект. Сделать это было необходимо в уполномоченных банках. Уже спустя месяц-полтора в СМИ начали появляться пугающие заголовки: мол, десятки девелоперов лишились права привлекать средства дольщиков. Так произошло и в Калининградской области. Грозит ли региону строительный коллапс?

Напомним, с 1 июля 2018 года в долевом строительстве стал обязательным механизм банковского сопровождения. Чтобы сделать эту процедуру возможной, все застройщики, работающие с ДДУ, должны были открыть расчетные счета (неформально их называют спецсчетами) в уполномоченных банках. Принцип простой: одно разрешение на строительство – один расчетный счет.

«Это было сделано для того, чтобы власти могли контролировать целевое расходование средств дольщиков. Раньше застройщики могли строить несколько домов, собрав деньги только на дом А, но тратя их и на дом Б, и на дом В. Это зачастую и приводило к проблемам. Сейчас такая схема невозможна: деньги на расчетном счете могут использоваться на строительство одного конкретного дома и никакого другого», — поясняет юрист Ольга Евтюнина.

Как уточняет юрист, термина «спецсчет» в законодательстве о долевом строительстве нет, в нем говорится о двух типах счетов — расчетных (о которых сейчас идет речь) и эскроу, то есть счетов депонирования. Эскроу-счета пока не являются обязательными для застройщиков: они могут работать без них, привлекая деньги напрямую, если зарегистрируют первый ДДУ до 1 июля 2019 года.

Кто успел, тот и съел

В общем, каждый возводимый сегодня объект (то есть, расчетный счет, открытый на «имя» этого жилого дома) подлежит банковскому сопровождению. Но каким оно будет, зависит от даты выдачи разрешения на строительство.

На «упрощенке» окажутся те застройщики, которые получили разрешительные документы до 1 июля 2018 года. Они вправе совершать по такому счету любые операции — кроме тех, которые прямо запрещены 214-м ФЗ. Банк же следит только за тем, чтобы «не проскочила» «запрещенка», а кроме того, при желании, может затребовать дополнительные документы.

Строгий контроль всех операций без исключения банк будет осуществлять в отношении тех застройщиков, кто получил разрешения на строительство после 1 июля 2018 года. Во-первых, девелоперы смогут совершать только те финансовые операции, которые прямо предусмотрены 214-м ФЗ, а во-вторых, по каждой операции они должны предоставлять полный пакет документов. Например, если требуется перечислить деньги в адрес подрядчика, застройщик должен предъявить банку и договор подряда, и акт выполненных работ.

Банк, контролирующий все операции на спецсчетах, будет иметь право отказать в проведении каких-либо операций, уточняет Филипп Литвиненко, директор по транзакционному бизнесу и привлечению ресурсов «Московского Кредитного Банка»: «Это позволит более качественно управлять риском по сравнению с котловым методом финансирования. Весь процесс строительства станет более понятным и прозрачным».

Сами себя наказывают

Никакой ответственности за то, что до 1 сентября 2018 года застройщики не успели или не захотели открывать спецсчета, они не несут. Кроме того, что сами себя этим наказывают: регистрация договоров долевого участия без открытого спецсчета в Росреестре невозможна. Это означает, что застройщик не сможет законным образом привлекать деньги дольщиков.

Калининградская область: встанут ли стройки?

Несмотря на требования закона, застройщики по всей России не спешили с открытием обязательных спецсчетов, и Калининградская область не стала исключением.

К середине октября 2018 года, то есть спустя полтора месяца после установленного законом срока, спецсчета были открыты всего у десяти девелоперов, работающих в Калининградской области, а пятьдесят одна компания была вынуждена приостановить привлечение денег дольщиков из-за отсутствия расчетных счетов. Такие данные приводит портал «РуГрад.еу» со ссылкой на сведения, полученные в областном правительстве. Известно, что эти компании возводят сто двадцать два объекта.

В чем загвоздка?

«Почему полсотни компаний региона не открыли спецсчета, мне не очень понятно, — говорит Евгения Еремина, коммерческий директор строительной компании «Балтия». — Я думаю, что есть несколько причин. Первая: девелоперы не собираются работать дальше по долевке. Вторая: не следят за изменениями в законодательстве. Третья: их не особо волнует Минрегионконтроль и его реакция. Но так как им реально приостановили регистрацию договоров в Росреестре, то это, на мой взгляд, должно что-то изменить».

По словам Евгении Ереминой, у ее компании не было никаких проблем — они были в той первой десятке застройщиков Калининградской области, которые открыли расчетные счета вовремя: «Эта процедура у нас заняла всего два часа! Мы открыли спецсчет в том же банке, с которым работали раньше. Да, теперь мы подлежим контролю, да, теперь банк проверяет каждую нашу платежку. Но это не страшно! Мы же понимаем, для чего это делается: застройщик показывает, что его деятельность прозрачна, что деньги он никуда не уводит. Дополнительных сложностей нет, только пару раз случались технические сбои: мы не могли несколько дней подряд оплатить госпошлину».

Все, поезд ушел?

Нет никаких проблем для застройщика, если он не успел открыть спецсчет до 1 сентября 2018 года. Девелопер вправе сделать это и сейчас, и через месяц. Главное — не забыть внести изменения в проектную декларацию (там есть специальный раздел, касающийся счета застройщика), разместить ее на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) наш.дом.рф и проинформировать об этом контролирующий орган. После этого ограничения, наложенные Росреестром, будут сняты.

И вот на этом этапе застройщика может подстерегать административная ответственность — не за неоткрытие счета, а за отсутствие на сайте ЕИСЖС информации об открытом расчетном счете. Должностное лицо может быть оштрафовано на сумму от пяти до пятнадцати тысяч рублей, а компания — от двухсот до четырехсот тысяч рублей.

Зачем это банкам?

Расчетный счет застройщики могут открыть только в уполномоченных банках, их перечень широк, и условия несколько разнятся. «Какие-то банки требуют более объемный пакет документов, у кого-то тарифы более низкие, — объясняет юрист Ольга Евтюнина. — На мой взгляд, одним из лояльных на данный момент можно назвать «Сбербанк»: там все делается очень оперативно и с минимальным объемом документов. Но тарифы за ведение расчетных счетов застройщиков во всех банках выше по сравнению с тарифами за обслуживание «обычных» расчетных счетов, там довольно высокие».

Стоит добавить, что механизм финансового сопровождения расчетных счетов — первый шаг к будущей продаже новостроек через счета эскроу, по сути, новому формату взаимодействия банков и застройщиков. «Кредитная ставка для застройщиков в рамках проектного финансирования строительства жилья будет зависеть от объемов поступления средств на счета эскроу. Застройщики смогут получать дисконт по кредиту по мере наполнения таких счетов. Соответственно увеличиваются шансы получить кредит по более выгодной ставке и вести работу на кредитные средства», — прокомментировали ситуацию в «Московском Кредитном Банке».

Поправки в 214-ФЗ: что изменилось для застройщиков и покупателей жилья с 1 июля 2018 года

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Константин Клошко пояснил для читателей Новострой-СПб, что изменилось после вступления в силу поправок к 214-ФЗ 1 июля 2018 года в работе застройщиков. Изменения касаются не только девелоперов, но и покупателей жилья, которые смогут рассчитываться за квартиры по новым схемам. Кроме того, отныне дольщики смогут предъявлять свои требования как к застройщикам, так и напрямую к их бенефициарам.

Читать еще:  Расчет отпускных на 2 недели

Специализированный застройщик и опыт строительства

Измененный закон о долевом строительстве разделил застройщиков на «старых» и «новых». Новых застройщиков можно будет опознать по наличию в названии слов «специализированный застройщик».

Для новых застройщиков требования по уставному капиталу заменили на требования к наличию денег на счету, а для старых застройщиков остались требования по уставному капиталу.

Хозяйственное общество, получившее разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, должно иметь в своем наименовании слова «специализированный застройщик», а также не менее трех лет опыта участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика.

Данные сведения раскрываются в проектной декларации.

Допустимое количество разрешений на строительство

С 1 июля 2018 года вступило в силу правило «одно разрешение на строительство — один застройщик». Это означает, что одно юридическое лицо может получить только одно разрешение на строительство, и до исполнения своих обязательств по завершению строительства и передачи в собственность квартир новое разрешение такому застройщику не выдадут.

– не распространяется на «старых застройщиков» с разрешениями до 01.07.2018;

– можно получать несколько разрешений на строительство в пределах одного градостроительного плана (т. е. в пределах одного участка — например, когда на участке строится несколько очередей дома и они сдаются в разное время), либо в пределах одного проекта планировки;

– по договорам КОТ и РЗТ (развитие застроенных территорий).

Специальный счет и банковское сопровождение

Идея специальных счетов в уполномоченном банке проста — введение банковского контроля за расходованием денег дольщиков и перемещение расчетов в наиболее устойчивые банки. У новых застройщиков может быть только один или несколько (если несколько разрешений на строительство — на каждое разрешение отдельный счет) специальных расчетных счетов, но не может быть других счетов.

«Старые» застройщики тоже должны открыть специальные расчетные счета в срок до 1 сентября 2018 года (на каждое разрешение отдельный счет, после открытия все деньги дольщиков идут на них), но у них нет обязанности закрыть все другие счета и нет обязанности по переводу ранее собранных денег на специальные счета.

По такому счету банк осуществляет сопровождение операций и может приостановить их, а впоследствии и вовсе отказать в их проведении, если операции прямо запрещены (например, снятие наличных денег, за исключением оплаты труда) или не соответствуют закону (направлены на цели, не связанные со строительством и исполнением обязательств по ДДУ), а размеры операций превышают установленный законом лимит по авансированию строительства или оплате административных расходов застройщика.

Требование не распространяется на застройщиков, использующих схемы эскроу-счетов. Устанавливается запрет принимать оплату по договорам долевого участия в наличной форме.

Расходы застройщика

Перечень допустимой деятельности, перечень допустимых расходов четко определен в законе, и несоответствие платежа ему будет основанием для отказа в его проведении банком.

Застройщики имеют право осуществлять только деятельность, связанную с подготовкой документации по планировке территории, проведением изысканий, проектированием, реконструкцией, долевым строительством многоквартирных домов, объектов инженерно-технической и социальной инфраструктуры, вводом созданных объектов в эксплуатацию, а также привлечением денежных средств участников долевого строительства для возмещения своих затрат.

В рамках указанной деятельности застройщик вправе заключать различные гражданско-правовые договоры, включая подряд, поставку, оказание услуг. Также предусмотрено право застройщика заключать сделки в целях обеспечения своей деятельности (реклама, коммунальные услуги, услуги связи, аренда нежилого помещения, банковское сопровождение, услуги по осуществлению функций единоличного исполнительного органа, трудовые соглашения).

Застройщик вправе осуществлять основную деятельность только в рамках одного разрешения на строительство (в исключительных случаях — нескольких разрешений) с использованием специального счета, открываемого для расчетов по каждому разрешению на строительство.

При этом установлены лимиты по расходам застройщика в рамках одного разрешения, исходя из проектной стоимости строительства:

  • не более 10% — на расходы по обеспечению деятельности застройщика (в случае раскрытия застройщиком финансовой отчетности по стандартам МСФО лимит составляет 20%);
  • не более 20% — на предоставление целевых займов застройщиком своим дочерним организациям, также являющимся застройщиками. Ставка по таким кредитам не должна превышать 2% от ключевой ставки ЦБ на дату предоставления;
  • не более 30% — совокупный размер авансовых платежей по работам, связанным с проведением изысканий, проектированием, реконструкцией, строительством многоквартирных домов, объектов инженерно-технической и социальной инфраструктуры, а также подготовкой документации по планировке территории.

По общему правилу застройщику запрещено совершать сделки, не связанные с его основной деятельностью и ее обеспечением. Представляется, что основными критериями сделок (прямо не указанными в законе), которые застройщик вправе совершать, выступают:

  • их соотношение с достижением результата деятельности застройщика в виде строительства многоквартирного дома, объектов инженерной и социальной инфраструктуры, и продажи помещений в таком доме;
  • направленность на обеспечение функционирования самого застройщика как субъекта хозяйственной деятельности и недопустимость возникновения у него обязательств, не связанных с его основной деятельностью и уменьшающих его финансовую обеспеченность.

В то же время законом предусмотрены исключения из общего правила, позволяющие застройщику совершать ряд сделок и осуществлять расходы по ним. К их числу относятся:

1. Получение в уполномоченном банке целевых кредитов, связанных с основной деятельностью застройщика. Такое право предусмотрено в целях обеспечения соблюдения застройщиком нормативов финансовой устойчивости.

2. Получение целевых займов от основного общества в размере не более 20%.

3. Создание (приобретение долей в уставных капиталах) хозяйственных обществ, также являющихся застройщиками, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом. При этом закон не содержит запрета на сделки по отчуждению долей в уставном капитале дочерних обществ, а также на операции, связанные с участием в их уставном капитале.

4. Размещение временно свободных денежных средств на депозите в уполномоченном банке, в котором открыт специальный расчетный счет застройщика. Таким образом, застройщик может открывать вклады на условиях срочности или до востребования и размещать денежные средства под проценты.

5. Исполнение гарантийных обязательств по введенным в эксплуатацию объектам. Представляется, что речь идет о расходах по заключаемым договорам экспертизы, подряда, поставки в целях устранения недостатков, а также осуществлению гарантийных выплат. Указанные расходы допускается производить со спецсчета.

6. Приобретение в собственность или в аренду земельных участков, на которых осуществляется строительство объектов недвижимости. Установлено, что денежные средства с расчетного счета, открытого в рамках разрешения на строительство (нескольких разрешений) в рамках одного участка, могут расходоваться на выкупные или арендные платежи по такому участку, а также на изменение вида разрешенного использования или снятие запретов на строительство и реконструкцию объектов, расположенных на данных участках.

7. Эмиссия акций. Данное исключение позволяет выпускать и совершать сделки с таким видом ценных бумаг, в том числе осуществлять обратный выкуп собственных акций с использованием денежных средств со специального счета.

8. Отчуждение собственного имущества, а также его использование для обеспечения исполнения своих обязательств перед третьими лицами, связанных с Основным видом деятельности.

9. Продажа, аренда и содержание нежилых помещений и машино-мест. Совершение таких сделок возможно с момента ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, в котором они расположены.

Необходимо отметить, что указанные ограничения не распространяются на общества, осуществляющие строительство по разрешениям, полученным до 1 июля 2018 года, а также не применяются к застройщикам, использующим эскроу-счета.

Читать еще:  Расчет зарплаты во время командировки

Эскроу-счета

Использование расчетов через эскроу-счета пока для всех застройщиков добровольное, а с 1 июля 2019 года станет обязательным для всех застройщиков, которые подали на регистрацию первый ДДУ после этой даты.

Смысл эскроу-счета прост: дольщик кладет деньги на специальный счет в банке, а застройщик получает сразу не эти деньги, а банковский кредит на строительство. Деньги дольщика лежат в банке до завершения строительства и формально у застройщика нет возможности их растратить — он их получает только после завершения строительства. В свою очередь, так как у банка лежат деньги дольщиков, то он расценивает это как дополнительную гарантию и дополнительный финансовый ресурс, что позволяет ему снизить кредитную ставку для застройщика, то есть сделать кредит более интересным застройщику. К банковскому сопровождению застройщиков и открытию счетов эскроу будет допущено не более 60 банков.

Нормативы финансовой устойчивости

Теперь застройщик должен обеспечить на дату подачи проектной декларации, а также в течение всего периода строительства на основании одного разрешения наличие на специальном счете собственных средств в размере не менее 10% от стоимости строительства либо средств целевого кредита на строительство в размере не менее 40% от проектной стоимости строительства. Данное требование применяется с 1 июля 2018 года в отношении застройщиков, получающих разрешение на строительство после указанной даты. Требование не распространяется на застройщиков, использующих схемы эскроу-счетов.

Органы управления и участники

Конечным выгодоприобретателем от деятельности застройщика (бенефициаром) теперь признается лицо (юридическое или физическое), прямо или косвенно участвующее в капитале застройщика в размере более 5%.

Закон предусматривает для бенефициаров солидарную (равную) с застройщиком ответственность по обязательствам о возмещении убытков при наличии их вины. Это значит, что дольщики смогут предъявлять свои требования как к застройщикам, так и напрямую к их бенефициарам.

Для руководителей, главных бухгалтеров застройщика, а также бенефициаров с трех до пяти лет увеличен период, в течение которого такие лица не могут быть привлечены к субсидиарной ответственности по обязательствам застройщика, либо руководить застройщиком, признанным банкротом.

Раскрытие информации

Обязанность застройщика по раскрытию информации путем ведения официального сайта заменена на обязанность по размещению соответствующей информации в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), а состав информации увеличен с восьми до пятнадцати позиций (в том числе, сведения о соблюдении нормативов финансовой устойчивости, о специальном счете и т. д.).

Достройка домов и объектов инфраструктуры

Завершение строительства проблемных объектов (включая объекты инфраструктуры) будет осуществляться Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства за счет взносов Российской Федерации и ее субъектов. При этом Фонд получил право тратить деньги на достройку старых долгостроев, по которым отчислений в фонд никогда не делалось.

Жилищные кооперативы и сертификаты

На рынке остаются только созданные до 1 июля 2018 года ЖСК и ЖНК, остальные кооперативы не вправе будут быть застройщиками и привлекать денежные средства.

Указанные ключевые изменения приняты с целью ужесточения требований к деятельности застройщиков и их ответственности и направлены на повышение защиты прав участников жилищного строительства. Правительство РФ декларирует сохранение уровня цен на новостройки, однако данные гарантии остались за рамками закона.

Застройщикам

Банк «Открытие» включен в список уполномоченных банков, соответствующих критериям постановления Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697, и обязан контролировать расходные операции, проводимые по специальным счетам застройщиков.

С 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ, которые ужесточают требования к компаниям-застройщикам.

С 1 июля 2019 года переход на проектное финансирование с использованием счетов эскроу в рамках Федерального закона № 214-ФЗ.

  • Строительство и достройка объектов недвижимости гарантировано компенсационным фондом и посредством использования счеты Эскроу (обязательны с 01.07.2019)
  • Средства дольщиков застрахованы Агентством Страхования Вкладов (АСВ) на Эскроу-счетах в размере 10 млн рублей
  • Введено понятие специализированный застройщик
  • Ужесточены требования к опыту работы в области строительства жилья, финансовым нормативам, соотношению собственных и заемных средств
  • Введена ответственность бенефициара застройщика за причинённые дольщикам убытки
  • Запущена единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС) для обмена документами и информацией между застройщиками, дольщиками, контролирующими органами, фондом защиты прав дольщиков и уполномоченными банками
  • Уполномоченные банки теперь контролируют целевое назначение операций по расчетным счетам застройщиков
  • Один застройщик теперь должен иметь одно разрешение на строительство и на один объект строительства разрешается только один расчетный счет

Финансирование жилья и счета эскроу

Индивидуальные условия ДСЭ включены в ДДУ

Индивидуальные условия ДСЭ изложены в отдельном документе

Открытие и сопровождение расчетного счета застройщика

Банк «Открытие» предлагает строительным компаниям открытие и сопровождение расчетного счета застройщика.
Банк контролирует операции по расчетному счету застройщика

Если застройщик получил разрешение на строительство до 01.07.2018

  • Стандартные документы для открытия счета
  • Заявление об акцепте Договора расчетного счета застройщика/Заявление об изменении режима расчетного счета
  • Разрешение на строительство

Если застройщик получил разрешение на строительство после 01.07.2018

  • Стандартные документы для открытия счета
  • Заявление об акцепте Договора расчетного счета застройщика/Заявление об изменении режима расчетного счета
  • Разрешение на строительство
  • ГПЗУ
  • Проектная документация
  • Бюджет проекта с постатейной разбивкой
  • Связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц
  • Связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков
  • Связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в их уставных капиталах (имуществе), за исключением создания дочерних компаний
  • Оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых акций
  • Предоставление ссуд, займов
  • Покупка ценных бумаг

Только для застройщиков, получивших разрешение на строительство после 01.07.2018

  • Подготовка проектной документации и инженерных изысканий
  • Экспертиза проектной документации
  • Строительство, реконструкция, плата за подключение к сетям
  • Строительство недвижимости в соответствии с проектной документацией
  • Уплата арендной платы
  • Налоги, сборы, штрафы, оплаты труда, страховых взносов, выплата гарантий и компенсаций работникам
  • Платежи, связанные с госрегистрацией договоров участия в долевом строительстве
  • Уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам на строительство
  • Оплата услуг уполномоченного банка и иных расходов, в том числе за рекламу, коммунальные платежи, услуги связи, содержание рабочих мест работников
  • Возврат участнику долевого строительства денежных средств
  • Размещение временно свободных денежных средств на депозите (без смены банка)
  • Оплата услуг коммерческой организации, осуществляющей функции ЕИО застройщика
  • Перечисление остатка на счет в новом уполномоченном банке (при замене банка)

Если застройщик получил разрешение на строительство до 01.07.2018

  • Ряд требований к застройщику согласно Закону № 214-ФЗ не применяется (ч. 1.1, 2, 2.2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ)
  • Договор долевого участия заключается по старым правилам (с использованием механизма компенсационного фонда)
  • Банк осуществляет упрощенный вариант контроля за операциями застройщика (контроль осуществляется только в отношении операций, прямо запрещенных Законом № 214-ФЗ, и лишь по обязательствам, которые возникли после его вступления в силу)

Если застройщик получил разрешение на строительство после 01.07.2018, но первый договор долевого участия зарегистрирован до 01.07.2019

  • Договор долевого участия заключается по старым правилам (с использованием механизма компенсационного фонда) либо с использованием механизма счетов эскроу
  • Банк осуществляет полный контроль за перечнем разрешенных и запрещенных операций

Если застройщик получил разрешение на строительство после 01.07.2018, и первый договор долевого участия зарегистрирован после 01.07.2019

  • Механизм счетов эскроу применяется в обязательном порядке
  • Банк осуществляет контроль операций в рамках финансирования застройщика
Читать еще:  Расчет при смерти сотрудника

С 01.07.2018 года физические лица могут открывать счета-эскроу опционально, т.е. по решению с застройщиком выбранного объекта недвижимости.

Счет эскроу — специальный счет для учета и блокирования денежных средств, полученных от Покупателя.

  • Срок передачи Застройщиком объекта долевого строителства
  • + 6 месяцев (по соглашению строн в договоре долевого участия)
  • Открытие счета без комиссии
  • Проценты не начисляются
  • Перечисление средств застройщику только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию

Если Застройщик получил разрешение на строительство до 01.07.2018 года, то:

  • Ряд требований к Застройщику согласно 214-ФЗ не применяются (ч.1.1, 2, 2.2. ст. 3 Закона № 214-ФЗ)
  • Договор долевого участия заключается по старым правилам (с использованием механизма компенсационного фонда)
  • Банк осуществляет упрощенный вариант контроля за операциями застройщика

— в течение 2 мес со дня вступления в силу закона (до 01.09.2018) застройщик открывает р/с в одном из уполномоченных банков по каждому разрешению

— контроль осуществляется только в отношении операций, прямо запрещенных Законом, и лишь по обязательствам, которые возникли после его вступления в силу

Если Застройщик получил разрешение на строительство после 01.07.2018, но первый договор долевого участия зарегистрирован до 01.07.2019 с покупателем, то:

  • Договор долевого участия заключается по старым правилам
  • Банк осуществляет полный контроль по перечню разрешенных и запрещенных операций
  • Работа по счету эскроу решается опционально

Если Застройщик получил разрешение на строительство после 01.07.2018, но первый договор долевого участия зарегистрирован после 01.07.2019 года, то:

  • покупатели недвижимости размещают свои средства только на счетах эскроу

Специализированные застройщики в долевом строительстве

С 1 июля 2018 года в России появился новый вид строительных компаний – специализированные застройщики. Их появление связано с реформой долевого строительства. Цель этой реформы – защитить покупателей строящегося жилья от обмана и недостроя.

Что это значит

Специализированный застройщик – юридическое лицо, занимающееся строительством и продажей жилья по правилам Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Кто может быть спецзастройщиком

Специализированными застройщиками могут стать только хозяйственные общества – ООО или АО.

Как правило, застройщики создают в форме обществ с ограниченной ответственностью. Это самая удобная организационно-правовая форма для коммерческой организации. Она проще в управлении и дешевле в содержании.

Некоммерческие организации и другие виды юридических лиц не имеют права осуществлять долевое строительство недвижимости. Исключением являются случаи, прямо указанные в законе. Возведение многоквартирных домов и продажу помещений в них имеют право осуществлять некоммерческие организации с государственным участием и фонды субъектов Российской Федерации, специально созданные для целей решения проблемы обманутых дольщиков и выполнения государственных жилищных программ.

Полный список действующих в России специализированных застройщиков представлен на сайте единой информационной системы жилищного строительства «Наш дом». А также их легко найти в базе данных о юридических лицах Федеральной налоговой службы.

Изменение наименования и другие необходимые мероприятия

Слова «специализированный застройщик» должны быть прямо указаны в наименовании организации. Это требование установлено статьей 2 Федерального закона № 214-ФЗ.

Но для получения статуса специализированного застройщика не требуется создавать общество с этим названием «с нуля». Более того, это даже вредно. Федеральный закон № 214-ФЗ устанавливает обязательные требования к опыту строительной деятельности, который застройщик должен приобрести до начала первого проекта долевого строительства:

  • не менее трех лет работы;
  • не менее 5 тысяч построенных квадратных метров в многоквартирных домах, строительство которых успешно завершилось получением разрешения на ввод в эксплуатацию.

Опыт может быть приобретен как в качестве застройщика в предшествующие годы. А также засчитывается работа в качестве технического заказчика или генерального подрядчика, руководящих стройкой.

Из-за введения этих требований многие работающие застройщики внесли изменения в свои наименования, добавив к ним слова «специализированный застройщик». Изменить название оказалось значительно проще, чем создать новое общество, отвечающее необходимым требованиям.

Что дает статус

Преимущество специализированных застройщиков — возможность привлекать по договорам долевого участия (ДДУ) средства граждан и организаций, за счет которых финансируется долевое строительство. Начиная с 2018 года, требования к «долевке» ужесточались.

В 2019 году вступило в силу правило об обязательном финансировании новых проектов за счет специальных счетов эскроу. При использовании этой схемы деньги покупателя размещаются на счете в специально выбранном уполномоченном банке и хранятся там до завершения проекта. Оплата строительных работ при этом осуществляется за счет кредита, который спецзастройщик получил в том же банке. Для ранее начатых проектов требования о применении счетов эскроу могут не соблюдаться при условии, что на это получено специальное разрешение.

Ограничения деятельности

Закон № 214-ФЗ устанавливает различные требования для:

  • тех специализированных застройщиков, кто использует в работе схему эскроу, и
  • тех, кто достраивает старые проекты.

При расчетах через эскроу сохранность средств обеспечивается уполномоченным банком, в котором открыт счет. Поэтому деятельность таких специализированных застройщиков ограничена в меньшей степени. К ним не применяются положения закона № 214-ФЗ о строгом контроле за любыми операциями и расходами со стороны банка, в котором открыт расчетный счет.

Если же специализированный застройщик достраивает проект, все операции по его счету становятся полностью подконтрольны банку. Деньги при этом можно расходовать только на цели, прямо указанные в законе (то есть, на достройку дома, закупку строительных материалов, оплату работ подрядчиков и т.п.).

Вне зависимости от вида специализированного застройщика, в соответствии с требованиями статьи 3 закона № 214-ФЗ, необходимо:

  • иметь законные основания для строительства многоквартирного дома: земельный участок в собственности или в аренде, разрешение на строительство, проектную декларацию и т.п.;
  • обеспечить прозрачность своей деятельности, регулярно публиковать информацию о своем статусе и о ведущейся стройке в единой информационной системе ЕИСЖС;
  • строить только один дом или группу связанных проектов в одной локации;
  • не иметь задолженности по налогам, не числиться в реестре недобросовестных поставщиков;
  • руководить и владеть специализированным застройщиком могут только физические лица, не имеющие судимости за совершение экономических преступлений или преступлений против государственной власти, не дисквалифицированные за административные правонарушения и не признанные банкротами;
  • финансовое положение специализированного застройщика должно быть достаточно устойчивым, чтобы гарантировать завершение проекта.

Соответствие специализированного застройщика и конкретного проекта строительства многоквартирного дома установленным требованиям подтверждается заключением органов строительного надзора. После его получения можно начинать строительство и продажу квартир по договорам долевого участия.

Может ли строить сам

Несмотря на наименование, специализированный застройщик может самостоятельно строить многоквартирный дом только при соблюдении некоторых условий.

Возведение любого многоквартирного дома невозможно без выполнения работ, для которых требуется специальный допуск от саморегулируемой организации строителей (СРО). Для выполнения работ, оказывающих влияние на безопасность капитального строительства, он должен быть членом саморегулируемой организации строителей (т.е. иметь допуск к строительным работам).

Если же такое членство не оформлено, спецзастройщик должен поручить руководство строительными работами другому лицу – техническому заказчику, который обладает необходимой квалификацией и имеет допуск СРО.

Реформа долевого строительства в России еще не завершена. Поэтому в дальнейшем статус и требования к специализированным застройщикам могут измениться. Следите за появлением обновлений на нашем сайте.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector