Star-company.ru

Лайфхаки от Кризиса
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как вложить деньги в недвижимость

Как инвестировать в недвижимость, не покупая недвижимость

Фонды, работающие с недвижимостью, устроены просто. Управляющая компания аккумулирует средства в фонд, покупает недвижимость, а паи, подтверждающие права на часть имущества, продает инвесторам. Помимо рыночной оценки имущества, на стоимость пая влияют установленные правилами фонда расходы, а также вознаграждение УК (до 12% от прибыли фонда). Это важный фактор, который стоит учитывать тем, кто владеет достаточной суммой денег, чтобы самостоятельно инвестировать в недвижимость. Но взамен фонды могут периодически делиться с инвесторами прибылью — аналог дивидендов по акциям.

ЗПИФН (закрытый паевой фонд недвижимости)

Каков порог входа в ЗПИФы недвижимости? Самый дешевый пай ЗПИФН стоит на бирже 138 рублей, продается лотами по десять штук. ЗПИФы от УК стоят порядка 10 тыс. рублей. Но правила фонда могут предусматривать минимальный порог инвестирования в значительном размере. Для квалифицированных инвесторов это обычно от 1,4 млн рублей.

Как инвестировать в недвижимость через биржу? ЗПИФН могут быть допущены к биржевым торгам, если соответствуют определенным требованиям. Но маркетмейкеры и вместе с ними ликвидность практически отсутствуют.

Как найти и выбрать инструмент? Сделать это можно на сайте управляющей компании, на сайте биржи, в торговом терминале. Второй способ подходит только для торгуемых инструментов. Чтобы найти нужную информацию по фонду, необходимо зайти в раздел «Фондовый рынок» и выбрать там вкладку «Инструменты», отметив выбор на фильтре.

Ликвидность и динамика цены ограничивают разумный выбор инвестора до пары фондов, цена их лотов находится в пределах 1 500 рублей.

REIT (Real Estate Investment Trust)

Новички на российском рынке. Аббревиатура REIT пока не так известна рядовым инвесторам по сравнению с теми же ЗПИФН. Тем не менее 35 американских фондов уже торгуются на Санкт-Петербургской бирже.

Где найти информацию? Для удобства анализа REIT разделяются на несколько категорий в зависимости от структуры активов. По фондам, торгуемым в США, часть которых доступна для неквалифицированных инвесторов на Санкт-Петербургской бирже, информация есть на finviz.com и morningstar.com.

А на русском языке? Санкт-Петербургская биржа поддерживает кабинет инвестора на сайте investcab.ru. Там есть скринер инструментов. Выбираете сектор, и результат появится прямо на экране.

Насколько выгодны инвестиции в REIT? Для ответа на этот вопрос достаточно отсортировать бумаги по доходности в скринере finviz. Среди диверсифицированных фондов крупной капитализации преобладают растущие. Среди фондов жилой недвижимости большинство выросли в пределах 10—40%. Прибавьте к этому дивидендную доходность в диапазоне 1—5%, и вы забудете про облигации.

Подведем итоги

REIT vs ЗПИФН vs прямые инвестиции в недвижимость. Всплеск интереса к биржевым ЗПФИН связан как с ростом их котировок, так и с ожиданием повышения цены на жилую недвижимость. У фондов появляются интересные проекты по инвестициям в рентную недвижимость, что позволит им не только больше зарабатывать самим, но и чаще делиться с пайщиками. Однако из-за небольшого числа фондов и ограниченной ликвидности этот инструмент едва ли будет интересен широкому кругу инвесторов.

Внебиржевые паи связаны с высоким риском. Хотя объем их активов достиг 1 трлн рублей, большинство создавалось под конкретные проекты руководства самих УК. Качество управления и прозрачность фондов оставляют желать лучшего. Учитывая, что вторичный рынок таких инструментов не развит, шансы частного инвестора хотя бы просто вернуть деньги далеки от 100%. Крупному инвестору выгоднее вкладываться в саму недвижимость.

Важные преимущества REIT — это вторичное обращение на бирже и ликвидность. Даже у фондов с капитализацией 1 млрд долларов торговый оборот составляет 1—1,5 млн долларов в день, то есть больше, чем у биржевых ЗПИФН. Так что переживать по поводу возможности продать инструменты владельцу небольшого пакета не придется. REIT вполне подойдет как альтернатива долларовым депозитам (1—2% годовых) и облигациям.

Преимущества:

— низкий порог входа;

— защита от обесценения рубля;

— хороший долгосрочный рост;

— возможность получения периодического дохода.

Недостатки: высокие комиссии и вознаграждения УК за управление.

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость

Аргументы читателей Т—Ж

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р , первоначальный взнос — 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Читать еще:  Куда выгодней вложить деньги

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

За: цены на недвижимость продолжают расти

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

Против: стоимость квартиры может и упасть

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

За: никто не заберет вашу недвижимость

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

👎 Против: квартира может перестать приносить доход

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

Инвестиции в недвижимость: как вкладывать деньги в дома и офисы

Даже тот, кто задерживается на одном месте раз в полгода и то на пару недель, мечтает о собственном доме. Уютное “гнездышко”, куда возвращаешься после долгих поездок и укрываешься от любой “непогоды”. Недвижимость — единственный актив, в который инвестирует (или стремится к этому) каждый человек. В этой статье смотрите обычные и экзотические способы вложить деньги в жилье, офисы и землю. Также обратите внимание, как выбирать каждый из активов. Итак, «под микроскопом» 365-invest.com — инвестиции в недвижимость.

Читать еще:  Куда нужно вкладывать деньги

Инвестиции в недвижимость: традиционные и новаторские подходы

Инвестиции в недвижимость — это не обязательно купить квартиру и жить в ней, или продать при случае. Хотя этот способ тоже не исключен. Смотрите традиционные и не очень методы заработать деньги на домах и квартирах.

  • Купить квартиру в новостройке и продать ее после ремонта. Еще вариант — сдавать жилье в аренду. Самый традиционный способ, который не требует много времени, но предусматривает капитал.
  • Приобрести недвижимость на берегу моря, возле гор или других природных достопримечательностей. Очень прибыльный туристический бизнес, который требует серьезного стартового капитала. Ведь за квартиру с лучшим ремонтом туристы заплатят больше. А еще лучше — построить коттедж и сдавать несколько комнат разным семьям. Идеально, если каждая комната оборудована отдельной ванной и кухней. Также учитывайте, что в некоторых регионах прибыль будет сезонной. Для круглогодичного заработка больше подходят горы либо недвижимость у моря в теплом климате.
  • Выкупить цокольные этажи новостроек под офисы. Для монетизации такого актива важно удобное расположение офиса. Ниже рассмотрены главные требованиях к выбору места под офис.
  • Вложить деньги в фонд операций с недвижимостью. Чтобы стать пайщиком такого фонда, нужно купить сертификат. Номиналы разные: от 100 долларов и выше. После строительства объекта фонд выкупит сертификаты обратно, но уже по большей цене. Подробности описаны ниже. Для тех же целей можно организовать фонд, который финансирует не строительство, а ремонт объектов с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду. Это самый бюджетный, но не менее прибыльный и рискованный способ заработать на недвижимости.
  • Приобрести коммерческие объекты — гаражи, склады, производственные помещения для аренды. Как правило, такие здания расположены в промышленных зонах городов. Они пользуются спросом не меньше, чем жилье.
  • Купить недвижимость за границей для сдачи в аренду. Этот способ требует немалых инвестиций. Однако, не всегда настолько больших, как жилье в столице вашей страны. Ниже смотрите цены и особенности.
  • Инвестировать в землю в своей стране или за рубежом. Это может стать “золотой жилой”. В маленьких населенных пунктах земля стоит очень дешево. Если удачно выбрать место, то можно заработать сумму, в несколько раз превышающую инвестиции. Еще один способ — купить недорого землю на окраине города. Как правило, со временем города расширяются. И то, что пять лет назад было окраиной, сегодня весьма привлекательный спальный район. Если удастся выкупить участок возле жилого массива, то самый дешевый способ монетизировать его — организовать там автостоянку. Присмотритесь к земле внимательнее, это один из беспроигрышных источников прибыли.

Отечественные фонды операций с недвижимостью

Отдельно остановимся на инвестиционных фондах. Сумма, которой нужно располагать, стартует со 100 долларов.

Банк или строительная компания, основавшая фонд, выпускает сертификаты и управляет привлеченным капиталом — решает, куда его вложить. Инвесторы покупают эти сертификаты, их количество определяет долю владения в фонде. Управляющий фондом арендует или покупает землю, заключает договор с застройщиком и финансирует за счет пайщиков строительство нового объекта.

Через 2-4 года, а иногда срок составляет до 9 лет, строительство закончится. Дом сдадут в эксплуатацию, квартиры продадут, а вырученные деньги расделят между пайщиками пропорционально, выкупая сертификаты.Таким образом, инвестор получит назад свои средства и прибыль по ним. Организаторы фонда — комиссию от продажи и выкупа сертификатов.

Достаточно рискованное мероприятие. Ведь шанс, что застройщик разорится — высок, особенно в кризисные периоды. К сожалению, в таком случае гарантий возврата просто нет.

Паевые фонды за рубежом

За границей эти фонды называются Real Estate Investment Trust (REIT). Там гарантии гораздо шире. Все средства такого фонд вкладывают в недвижимость разных стран. Это компенсирует убытки одного рынка прибылью другого.

По сравнению с отечественными фондами доходность REIT не так велика — всего 5-7%. Но и гарантии возврата на порядок выше. Минимальная сумма вложения в зарубежный ПИФ составляет 1-3 тысячи долларов, что тоже больше, чем в отечественных.

Как выбрать недвижимость для инвестиций

От того, в каком районе расположена квартира, коммерческая недвижимость или земля зависит ее цена сегодня и стоимость в будущем. Рассмотрим подробнее, как выглядит наиболее привлекательная инвестиция в квартиру, офис и землю.

Как выбрать квартиру и дом

Учитывайте следующие факторы при выборе жилья.

  • Отдаленность района от центра
  • Приближенность к достопримечательностям или природным богатствам — морю, горам и т.д.
  • Вид из окна. Даже если обе квартиры расположены у моря, их цены будут отличаться, если у одной из них окна выходят на море, а у другой — в тесный дворик с людьми без определенного места проживания и урнами.
  • Транспортная развязка. Чем лучше она, тем удачнее инвестиция. Еще вариант — власти планируют в ближайшее время проложить там ветку метро, трамвайную или троллейбусную линии. Однако будьте готовы, что такого “обещания” тоже можно ждать три года.
  • Парковка, детские площадки, близость к школам, садикам, больницам, крупным торговым центрам, ресторанам и прочим зданиям, которые украшают проживание комфортом и безопасностью. Все эти факторы влияют на цену квартиры или дома даже больше, чем отдаленность от центра.
  • Состояние стен, коммуникаций, крыши, вентиляция, “возраст” дома — нюансы, которые добавляют финансовый вес недвижимости. Консьержи и охрана в подъезде или в “частном секторе” тоже прямо влияют на цену аренды и самого жилья.
  • Стоимость самого района. Мегаполисы и просто большие города разделены на благополучные и не очень районы. “Слава” микрорайона влияет на цену квартиры.

Как выбрать землю для инвестиций

В свое время американский предприниматель Рэй Крок выкупил землю, на которой располагалась всемирно известная сеть ресторанов быстрого питания. Такой “трюк” сделал его собственником и основателем корпорации McDonald’s, отобрав все права у авторов идеи братьев Макдональдсов. Не пренебрегайте возможностью купить землю. Тем более, что в странах экс-СНГ рынок стихийный, а приобрести землю, которая через десяток лет принесет миллионы, можно практически за бесценок. Вот как нужно выбирать “золотой участок”.

Обратите внимание на такие вопросы. Далеко ли от столицы или большого города находится земля? Есть ли рядом природные достопримечательности? Не пренебрегайте участками на окраинах городов. То, что вчера было отшибом, через пять лет станет привлекательным загородным районом. Также “золотым дном” может стать заброшенный участок в небольшом частном секторе, где есть возможность постройки многоэтажек. Земля там стоит дешево, а впоследствии можно получить квартиру в новостройке в обмен на разрешение построить многоэтажку на вашей территории.

Яркий пример “земельного преобразования” — украинский курорт Буковель. Село Поляница, где он расположен, сегодня самое богатое в стране. Цена участков там достигает порой 10 тысяч долларов за сотку. А до строительства курорта селяне по незнанию распродали там участки за несколько сотен долларов.

Инвестиции в недвижимость: что учитывать при покупке офисов

  • Транспортная развязка — как правило, арендаторы выбирают места, в которых соединяются несколько веток общественного транспорта.
  • Наличие рядом кафе и ресторанов, продуктовых магазинов. Тоже нюанс, который позволит вам взимать более дорогую арендную плату.
  • Парковка — удобство и ваше преимущество одновременно.
  • Охрана — установите сигнализацию в офисе, это позволит вам удорожить стоимость офиса.

Преимущества инвестиций в недвижимость

Почему стоит инвестировать в недвижимость? Обозначим главные преимущества этого способа вложения средств.

  • Быстрая окупаемость. Купив квартиру или коммерческую недвижимость, сделав там ремонт, можно ее сдавать и быстро вернуть все затраты. Ведь аренда с каждым днем дорожает.
  • Прибыль от аренды значительно выше, чем если положили эти деньги на банковский депозит.
  • Недвижимость и земля дорожают всегда. Причем, как сама стоимость, так и аренда. В периоды кризисов она ненадолго можно дешеветь, однако потом снова возвращается на свои места. Кстати, кризис — идеальное время для покупки недвижимости.
  • Деньги, вложенные в ремонт, в разы удорожают стоимость недвижимости. Имейте это ввиду, и по возможности ремонтируйте свои приобретения.
Читать еще:  Как привлечь богатство и деньги

Риски вложения денег в квартиру или офис

  • Длительный процесс. Поэтому для быстрого заработка — это не лучший способ вложить деньги.
  • Требуют внушительного стартового капитала, если речь не идет о фондах инвестирования в недвижимость.
  • Слабая защита перед стихийными бедствиями и форс-мажорами — революциями, войнами и т.д.
  • Налогообложение — налоги на аренду, квартиру (если их у вас несколько), землю. Все это нужно оплачивать независимо от того, используете вы ее или нет.
  • Низкая ликвидность — быстро продать квартиру по рыночной цене не всегда легко. Поэтому не надейтесь быстро конвертировать нужную сумму.
  • Стоимость содержания — коммуналка. Впрочем, если сдаете жилье, то ее оплачивает арендатор.

Где купить недвижимость за рубежом

Компания, которая составляет крупнейший каталог зарубежной недвижимости Tranio (данные и графики — с сайта брокера недвижимости) проанализировала, что было с ценами недвижимости с 2008 по 2016 год в Европе. Таким образом определены самые привлекательные страны для инвестиций. Рассмотрим инвестиций за рубежом с учетом двух целей, которые преследует инвестор.

Краткосрочный заработок

Если рассматривать краткосрочный вариант вложения денег, нужно вкладывать в рынки, которые находятся на этапе развития.

Как инвестировать. Нужно покупать жилье на этапе строительства или готовое. Затем отремонтировать и продать через пару лет, когда цена вырастет. Наиболее привлекательные города — Бухарест, Мадрид, Барселона, София, Дублин, Братислава, Лиссабон, Варшава. Из этого списка испанские Мадрид и Барселона — самые перспективные, но дорогие. Здесь недвижимость активно дорожает.

София — более бюджетный вариант. Стоимость квадратного метра в городе начинается с 400 евро.

Долгосрочная сохранность капитала

Если же искать, куда вложить деньги, чтобы сохранить их от инфляции и других экономических влияний, выбирайте жилье на стабильных рынках и сдавайте его в аренду. Стоимость квадратного метра здесь стартует с 3 тысяч евро, однако благодаря аренде вы быстро вернете свои деньги. Наиболее перспективные с точки зрения долгосрочных вложений города, где цена недвижимости росла либо падала незначительно — Берлин, Лондон, Вена, Стокгольм, Хельсинки, Люксембург.

Самым быстрорастущим оказался рынок недвижимости Берлина. Но он и наиболее дорогой из списка Tranio.

Прочные стены и “земля под ногами” — прибыльный и разнообразный способ вложения денег. Выбирайте свой вариант и зарабатывайте миллиарды на инвестициях в недвижимость.

Пассивный доход с инвестиций в облигации

Облигации — самый быстрый и безопасный путь к доходным инвестициям!

В какую недвижимость выгодно инвестировать?

Преимущества и риски

Всевозможные исследования и соцопросы из года в год подтверждают: примерно половина населения нашей необъятной Родины верит не в депозиты или ценные бумаги, а в квадратные метры.

Неудивительно, ведь у недвижимости немало преимуществ перед другими активами.

Вначале поговорим о жилой недвижимости. Сегодня купить такой объект стало легче с появлением кредитных программ от банков, рассрочек от застройщиков и субсидий от государства (в частности, материнского капитала).

Квартиру можно перепродать и на этом заработать (в этом случае, как правило, речь идет о новостройках) или сдавать в аренду, получая пассивный доход. Однако сразу хотим предостеречь: покупка инвестиционного жилья в ипотеку – затея крайне сомнительная.

Плюсом вложения в недвижимость будет то, что она всегда (ну или почти всегда) ликвидна. Есть, конечно, в этом деле и риски. Например, с изменением экономической ситуации спрос может упасть.

Немало хлопот доставляет и обслуживание объекта, в случае если он сдается в аренду: нужно следить за своевременностью оплаты коммунальных услуг, контролировать состояние квартиры, периодически делать ремонт и т. д. Никто не отменял и форс-мажорные обстоятельства типа затоплений соседями, краж или, упаси господи, пожаров.

Но статистику не обманешь: по мнению большинства частных инвесторов, чаша весов все-таки перевешивает в сторону плюсов.

Что касается вечного вопроса «Сдать или перепродать?», то так называемый инвестиционный сценарий для каждого сегмента свой. Принято считать, что жилье масс-маркета больше подходит для сдачи в аренду, а объекты комфорт-класса и выше – для перепродажи.

Перспективные локации

В рассуждениях о том, как грамотно выбрать объект для инвестиций, редкий эксперт не упомянет правило «трех Л»: локация, локация и еще раз локация.

«Первостепенную роль для инвестора играет сама локация и то, насколько она обеспечена дорожно-транспортной, социальной, торговой инфраструктурой. Надежнее всего инвестировать в недвижимость в развитых районах города, где проблемы, как правило, уже в той или иной степени решены или есть осязаемые планы по развитию территории», – отмечает заместитель руководителя отдела продаж строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Егор Федоров.

Квартиры в обжитых районах априори обладают неплохой ликвидностью, особенно если они расположены поблизости от станций метро. Последний фактор, по словам руководителя проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Дениса Казберова, может добавить до 20% к стоимости жилья по сравнению с аналогами в отдаленных от транспортных узлов локациях.

В последнее время привлекательность набирают территории редевелопмента. Например, бывшие промышленные земли на Октябрьской набережной. Интерес к этой локации обусловливают близость к центру города, интересные панорамы (в частности вид на Неву) и адекватные цены.

Застройщики, которые здесь работают, включают в свои проекты объекты социальной инфраструктуры для детей и взрослых, паркинги, общественные пространства, коммерческие площади. То есть у инвестора есть гарантия, что этот, по сути новый, микрорайон будет обеспечен самым необходимым. А значит, купленная здесь квартира окажется рентабельной.

Еще одна зона редевелопмента, которая имеет бонус в виде готовой инфраструктуры Московского района и станции метро в пешей доступности, – Средняя Рогатка. При этом здесь можно найти нетривиальные в части архитектуры и благоустройства решения.

Потенциал роста есть и у пригородных территорий: в отличие от уплотняющихся питерских спальников новые объекты в ближайшей Ленобласти дорожают по мере развития социальной и транспортной инфраструктуры.

«Это позитивный фактор как для тех, кто планирует перепродать квартиру после ввода дома в эксплуатацию, так и для тех, кто хочет развивать арендный бизнес, – заверяет директор по маркетингу ГК „Ленстройтрест“ Ян Фельдман. – В жилье комфорт-класса можно привлечь семейных арендаторов: они реже сменяются, а значит, квартира не будет простаивать».

Рентабельность квартиры, само собой, зависит не только от локации. При выборе объекта нужно оценивать целую совокупность факторов. Один из важнейших – степень развития инфраструктуры самого жилого комплекса: наличие торговых и социальных объектов, парковочных мест, пространств для прогулок и занятий спортом.

Чтобы вложения окупились, важно также обращать внимание на такие факторы, как качество строительства и отделки МОП, планировка квартиры, видовые характеристики, применение энергосберегающих технологий и «умных» систем управления домом. Всё это слагаемые комфорта жилой среды, от которых зависит, будет ли квартира расти в цене.

Критерии доходности

Традиционно самые востребованные объекты для инвестиций на рынке недвижимости – это малогабаритные квартиры. По предварительным оценкам риэлторов, в 2019 году больше 70% покупок в новостройках Северной столицы и пригородов пришлось на студии и однушки.

У арендаторов такое жилье тоже пользуется наибольшим спросом. По данным Центра оценки и аналитики BN.ru на конец 2019 года, в структуре предложения на рынке жилищной аренды студии и однокомнатные квартиры занимают долю в 66%.

Хочешь стать рантье? Узнай, какие квартиры любят арендаторы

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector