Участники рынка недвижимости и их взаимосвязи

Участники рынка недвижимости

Всех участников на рынке недвижимости можно объединить в три группы:

§ Продавцы. Продавцами могут быть граждане, предприятия, иностранные лица, которые являются собственниками недвижимых объектов;

§ Покупатели-инвесторы, они вкладывают заемные, собственные средства в форме капитала и обеспечивают целевое распределение капитала;

§ Профессиональные участники — это инфраструктурные предприятия, с помощью которых обеспечивается функционирование рынка в соответствии с установленными нормами.

Профессиональные участники рынка недвижимости—это профессиональные посредники, которые реализуют объекты недвижимости: брокеры, юридические фирмы, маклеры, риелторы, дилеры, страховые компании, уполномоченные лица.

Риэлтор — предприниматель, занимающийся операциями с жильем или другими видами недвижимости.

Риэлторская деятельность — осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Риэлторские организации — продавцы жилья, осуществляющие:

§ продажу жилья по поручению других участников рынка, в том числе правительства Москвы;

§ продажу жилья из собственных жилищных фондов;

§ участие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание.

Участники рынка — это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:

Кредиторы— это кредитно-финансовые организации, которые предоставляют капитал тем инвесторам, которые не располагают достаточными средствами.

Инвесторамимогут выступать физ. и юр.лица, приобретающие недвижимость и поддерживающие ее в пригодном состоянии. Инвесторы решают, какой проект, когда и сколько инвестировать.

Инвестиционный рынок можно поделить на следующие группы игроков:

1. Частный инвестор. Инвестиции в недвижимость для частных лиц имеет очевидное преимущество по сравнению с банковскими вкладами, дающие доход не более 9-10% годовых. Недвижимость приносит куда более весомый доход. Также недвижимость никуда от вас не денется, даже если случится кризис, она останется недвижимостью.

2. Банки и другие кредитные организации. Кредитно-финансовые учреждения вкладывают средства в разные сферы недвижимости, но это их не основной доход, основной доход им приносит кредитование, в том числе и инвесторов рынка недвижимости.

3. Риэлторские агенства. Как правило, вкладывают деньги в ту недвижимость, которую затем сами же продают.

4. Закрытые ПИФы недвижимости.

5. Инвестиционные иностранные компании. Предпочитают пользоваться схемой «sale & leaseback», приобретая коммерческую недвижимость. Собственник продает недвижимость и арендует эту же недвижимость по фиксированной ставке.

6. Крупные финансово-промышленные группы. Предпочитают вкладывать средства исключительно в коммерческую недвижимость, так как инвестирование в жилую считают слишком рискованным.

Девелопер— организатор, преобразующий землю для нового ее использования.

Девелопером в России чаще всего называют застройщика. Основная задача девелопера — извлечение прибыли от реализации проекта. Для это он должен найти наилучшее место под создание объектов недвижимости. Тогда ему будет практически гарантировано возвращение инвестированных ресурсов. И как же девелопер решает земельный вопрос?

· Участие в аукционах, девелопер выигрывает тендера на инвестиционные контракты реализации строительных проектов от регионального правительства.

· Приобретение уступки права реализации инвестиционных проектов у других девелоперов, которые получили их каким-либо из способов.

· Третий способ заключается в выведении из выгодных для инвестора мест в черте города промышленных или иных предприятий и постройка на их месте объектов недвижимости.

· Участие в крупных правительственных программах.

Самый сложный, рискованный и долговременный этап, особенно учитывая ситуацию в России, — это сбор необходимых разрешений и согласований. Девелоперу придется пройти порядка двух десятков инстанций, и, возможно, не раз споткнуться на каком-нибудь коррупционном чиновнике. Этот процесс по времени зависит от величины самого проекта и начинается от полугода, а заканчивается бесконечностью.

Одновременно со сбором документов, девелопер занимается привлечением капитала в свой проект. Основными способами финансирования являются следующие:

· Кредит. Схема привлечения кредитных средств обычно следующая: банк дает займ под гарантии того, что после окончания строительства получит определенную часть квадратных метров инвестируемого проекта. Для одобрения кредита нужно собрать не мало подтверждающих платежеспособность девелопера документов (ликвидный залог, кредитная история, финансовые показатели за прошлые годы, бизнес-план проекта и т.д.). И не стоит забывать, что по сравнению с западом (3-5% годовых) займ выдается под огромный процент — от 15% годовых.

· Облигации. Крупные компании, чтобы получить более дешевые инвестиции, предпочитают выпускать облигации. Стоит отметить, что облигационные займы чаще всего размещаются без обеспечения, т. е. без каких-либо гарантий. А чтобы вернуть займы, в случае просрочки, требуется достаточно много времени.

· Соинвестирование. Наиболее выгодная форма финансирования для девелопера. Инвесторы заключают с девелоперами договор, который говорит о том, что за определенную сумму вложенных денег инвестор получит часть прав на объект недвижимости. Соответственно, вместе с правами переходит и ответственность за успех проекта.

Документы готовы, денежные средства собраны. Теперь нужно переходить непосредственно к строительству, маркетинговой политике, а затем и реализации объектов недвижимости. Само строительство осуществляют подрядчики.

Следует отметить, что работа девелоперов достаточно сложная. Но, с другой стороны, данные организации на начальном этапе имеют доходы 15-30% годовых от вложенных средств, а по завершении строительства доходы вырастают до 50-70% в отдельных случаях.

Строительством занимаются подрядные организации. На рынке недвижимости их присутствует огромное количество разных размеров. Во главе цепочки стоит генподрядчик, его задача — выполнение отдельных работ и управление ходом строительства. Он нанимает субподрядчиков для отдельных видов работ, а те в свою очередь субсубподрядчиков.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Как то на паре, один преподаватель сказал, когда лекция заканчивалась — это был конец пары: «Что-то тут концом пахнет». 8851 — | 8370 — или читать все.

Раздел 2. Рынок недвижимости в системе рынков

Глава 4. Особенности рынка недвижимости

4.2. Субъекты рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:

— развития (создания) объектов недвижимости;

— управления (эксплуатации) объектами недвижимости;

— оборота прав на ранее созданную недвижимость.

Основные признаки сектора развития (создания) объектов недвижимости в переходный период – это слабая изученность, недостаточность качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

Читать еще: Теоретическая модель денежного рынка

Сектор управления объектами недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, что имеет место на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.

Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков.

Часто выделяют в отдельный сектор процессы исследования развития рынка недвижимости как самоорганизующейся системы. Этот сектор связан со всеми тремя секторами функционирования рынка недвижимости, и его результаты важны для всех секторов. В то же время он не может быть включен ни в один из них, так как исследование развития рынка недвижимости должно представлять обособленный и независимый взгляд на процесс развития и функционирования рынка недвижимости.

Рассмотрим субъектную структуру рынка (рис. 4.2). Экономическими субъектами рынка недвижимости являются покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели), профессиональные и институциональные участники рынка.

Рис. 4.2. Субъектная структура рынка недвижимости

Покупатель (арендатор) – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Продавец (арендодатель) – это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

— органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

— организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;

— федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

— органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

— органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

— предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, осуществляющие коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законом;

— инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций[62] в объекты недвижимости;

— риелторы (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;

— застройщики, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости с привлечением подрядчиков и соинвесторов;

— девелоперы, разрабатывающие функциональную концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее воплощением;

— редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);

— заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);

— страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

— управляющие проектом, выполняющие общее планирование, координацию и контроль за реализацией проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;

— управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;

— оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

— финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

— аналитики, выполняющие исследование рынка недвижимости и подготовку информации для принятия стратегических решений по его развитию;

— участники фондового рынка, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищных облигаций, пулов закладных при ипотечном кредитовании и пр.);

— маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, продвигающие объекты и услуги на рынке недвижимости;

— специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости, информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

— юристы, осуществляющие юридическое сопровождение операций на рынке недвижимости;

— специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

— другие специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

На практике рынок недвижимости часто делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенными), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты, как правило, длительное время эксплуатируются на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации, но возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках различны.

Так, при падении спроса на объекты недвижимости вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определяется ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание объектов недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная: нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение.

В строительный процесс вовлечен ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, поэтому прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Рынок недвижимости – рынок ограниченных возможностей продавцов и покупателей.

[62] Понятие «инвестиции» адекватно понятию «вложенный капитал», которое охватывает все средства производства (все виды машин и оборудования), транспортные средства, инструмент; сбытовую сеть – реальный капитал; финансовый капитал – собственные и заемные средства, а также интеллектуальные и другие средства, вкладываемые для достижения поставленных целей.

Читать еще: Классификация рынка по степени зрелости

Участники рынка недвижимости и их взаимосвязи

фЕНБ 1.2 тЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПЗП ЙНХЭЕУФЧБ Й ЕЗП ПУПВЕООПУФЙ

1.2.1 рПОСФЙЕ, УФТХЛФХТБ Й ЖХОЛГЙЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ

тЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ СЧМСЕФУС ПУОПЧПК ТЩОПЮОПК ЬЛПОПНЙЛЙ, РПУЛПМШЛХ РТЕДУФБЧМСЕФ УПВПК УЖЕТХ ЧМПЦЕОЙС ЛБРЙФБМБ Ч ПВЯЕЛФЩ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Й УЙУФЕНХ ЬЛПОПНЙЮЕУЛЙИ ПФОПЫЕОЙК, ЧПЪОЙЛБАЭЙИ РТЙ ПРЕТБГЙСИ У ОЕДЧЙЦЙНПУФША. ьФЙ ПФОПЫЕОЙС РПСЧМСАФУС НЕЦДХ ЙОЧЕУФПТБНЙ РТЙ ЛХРМЕ-РТПДБЦЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ЙРПФЕЛЕ, УДБЮЕ ПВЯЕЛФПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Ч ОБЕН Й Ф.Д.

рПОСФЙЕ «ТЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ» АТЙДЙЮЕУЛЙ ОЕ ЪБЛТЕРМЕОП. ч ГЕМПН НПЦОП ПФНЕФЙФШ, ЮФП ТЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ — ЬФП УЕЛФПТ ОБГЙПОБМШОПК ТЩОПЮОПК ЬЛПОПНЙЛЙ, РТЕДУФБЧМСАЭЕК УПВПК УПЧПЛХРОПУФШ ПВЯЕЛФПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ЬЛПОПНЙЮЕУЛЙИ УХВЯЕЛФПЧ, ПРЕТЙТХАЭЙИ ОБ ТЩОЛЕ, РТПГЕУУПЧ ЖХОЛГЙПОЙТПЧБОЙС ТЩОЛБ, Ф.Е. РТПГЕУУПЧ РТПЙЪЧПДУФЧБ (УПЪДБОЙС), РПФТЕВМЕОЙС (ЙУРПМШЪПЧБОЙС) Й ПВНЕОБ ПВЯЕЛФПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Й ХРТБЧМЕОЙС ТЩОЛПН, Й НЕИБОЙЪНПЧ, ПВЕУРЕЮЙЧБАЭЙИ ЖХОЛГЙПОЙТПЧБОЙЕ ТЩОЛБ (ЙОЖТБУФТХЛФХТЩ ТЩОЛБ).

уФТХЛФХТБ ТЩОЛБ ЧЛМАЮБЕФ:

ПВЯЕЛФЩ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ;
УХВЯЕЛФЩ ТЩОЛБ;
РТПГЕУУЩ ЖХОЛГЙПОЙТПЧБОЙС ТЩОЛБ;
НЕИБОЙЪНЩ (ЙОЖТБУФТХЛФХТХ ТЩОЛБ).

тЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Ч ОБГЙПОБМШОПК ЬЛПОПНЙЛЕ ЧЩРПМОСЕФ УМЕДХАЭЙЕ ЖХОЛГЙЙ:

ЬЖЖЕЛФЙЧОПЕ ТЕЫЕОЙЕ УПГЙБМШОЩИ ЪБДБЮ, УЧСЪБООЩИ У УПЪДБОЙЕН Й ЙУРПМШЪПЧБОЙЕН РПМЕЪОЩИ УЧПКУФЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ;
ПФЮХЦДЕОЙЕ РПМОЩИ ЙМЙ ЮБУФЙЮОЩИ РТБЧ УПВУФЧЕООПУФЙ ОБ ПВЯЕЛФЩ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ПФ ПДОПЗП ЬЛПОПНЙЮЕУЛПЗП УХВЯЕЛФБ Л ДТХЗПНХ Й ЪБЭЙФХ ЕЗП РТБЧ;
УЧПВПДОПЕ ЖПТНЙТПЧБОЙЕ ГЕО ОБ ПВЯЕЛФЩ Й ХУМХЗЙ;
РЕТЕТБУРТЕДЕМЕОЙЕ ЙОЧЕУФЙГЙПООЩИ РПФПЛПЧ НЕЦДХ ЛПОЛХТЙТХАЭЙНЙ ЧЙДБНЙ ПВЯЕЛФПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ;
РЕТЕТБУРТЕДЕМЕОЙЕ ЙОЧЕУФЙГЙПООЩИ РПФПЛПЧ НЕЦДХ ЛПОЛХТЙТХАЭЙНЙ УРПУПВБНЙ ЙУРПМШЪПЧБОЙС ЪЕНЕМШ.

чБЦОПЕ ЪОБЮЕОЙЕ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ЛБЛ УЕЛФПТБ ТЩОПЮОПК ЬЛПОПНЙЛЙ РПДФЧЕТЦДБЕФУС:

чП-РЕТЧЩИ, ЛПМПУУБМШОПК УФПЙНПУФША ОБГЙПОБМШОПЗП ВПЗБФУФЧБ, НБФЕТЙБМЙЪПЧБООПЗП Ч ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ЙЪ ЛПФПТПЗП РП ЛТБКОЕК НЕТЕ РПМПЧЙОБ НПЦЕФ ВЩФШ ЧПЧМЕЮЕОБ Ч ТЩОПЮОЩК ПВПТПФ Й РТЙОПУЙФШ ТЕОФХ — ЧМБДЕМШГБН, ДПИПД — РТЕДРТЙОЙНБФЕМСН, ОБМПЗПЧЩЕ Й ДТХЗЙЕ РМБФЕЦЙ — Ч ЖЕДЕТБМШОЩК, ТЕЗЙПОБМШОЩЕ ВАДЦЕФЩ, ВАДЦЕФЩ НХОЙГЙРБМШОЩИ ПВТБЪПЧБОЙК.

чП-ЧФПТЩИ, ДПУФЙЗОХФПК ХЦЕ УЕЗПДОС ЧЩУПЛПК ДПМЕК ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Ч ЧБМПЧПН ОБГЙПОБМШОПН РТПДХЛФЕ.

ч-ФТЕФШЙИ, ДПУФЙЗОХФЩН Ч ТСДЕ ТЕЗЙПОПЧ Й ЗПТПДПЧ ЧЩУПЛЙН ХТПЧОЕН ДПИПДПЧ ВАДЦЕФБ ПФ РЕТЧЙЮОПК РТПДБЦЙ, УДБЮЙ Ч БТЕОДХ ЗПУХДБТУФЧЕООПК Й НХОЙГЙРБМШОПК ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ (Ч ФПН ЮЙУМЕ ЪЕНМЙ).

ч-ЮЕФЧЕТФЩИ, ЧЩУПЛЙН ХТПЧОЕН УВПТПЧ Ч ВАДЦЕФ ПФ ОБМПЗПЧ ОБ ОЕДЧЙЦЙНПУФШ Й УДЕМПЛ У ОЕК.

ч-РСФЩИ, ВПМШЫЙН ЛПМЙЮЕУФЧПН ТБВПЮЙИ НЕУФ, УПЪДБООЩИ Ч ИПДЕ УФБОПЧМЕОЙС Й ТБЪЧЙФЙС ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ.

1.2.2 пВЭЙЕ Й УРЕГЙЖЙЮЕУЛЙЕ ПУПВЕООПУФЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ

ч ПФМЙЮЙЕ ПФ ДТХЗЙИ ЧЙДПЧ ТЩОЛБ ТЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ЛТПНЕ УРЕГЙЖЙЛЙ ПВТБЭБАЭЙИУС ОБ ОЕН ФПЧБТПЧ, ЙНЕЕФ ЕЭЕ ТСД ПВЭЙИ ПУПВЕООПУФЕК, ЛПФПТЩЕ ОЕПВИПДЙНП ХЮЙФЩЧБФШ РТЙ УПЧЕТЫЕОЙЙ ПРЕТБГЙК:

мПЛБМЙЪБГЙС ТЩОЛБ, РПУЛПМШЛХ ЕЗП ФПЧБТЩ ОЕРПДЧЙЦОЩ, ХОЙЛБМШОЩ, Б ГЕООПУФШ ЙИ Ч ЪОБЮЙФЕМШОПК НЕТЕ ЪБЧЙУЙФ ПФ ЧОЕЫОЕК ПЛТХЦБАЭЕК УТЕДЩ.
пФЛТЩФБС ЙОЖПТНБГЙС П УПУФПСОЙЙ ТЩОЛБ ВЩЧБЕФ ОЕРПМОПК Й ОЕ ЧУЕЗДБ ДПУФПЧЕТОПК, ФБЛ ЛБЛ УДЕМЛЙ У ОЕДЧЙЦЙНПУФША ЮБУФП ОПУСФ ЬЛУЛМАЪЙЧОЩК Й ЛПОЖЙДЕОГЙБМШОЩК ИБТБЛФЕТ.
чМБДЕОЙЕ ОЕДЧЙЦЙНЩН ЙНХЭЕУФЧПН Й УДЕМЛЙ У ОЙН ПВЩЮОП РТЕДРПМБЗБАФ ЮЕФЩТЕ ЧЙДБ ЪБФТБФ:
уРТПУ ПРТЕДЕМСЕФУС ОЕ ФПМШЛП Й ОЕ УФПМШЛП РПФТЕВЙФЕМШУЛЙНЙ ЛБЮЕУФЧБНЙ УБНЙИ ПВЯЕЛФПЧ, УЛПМШЛП ЙИ НЕУФПОБИПЦДЕОЙЕН.
оЙЪЛБС ЬМБУФЙЮОПУФШ РТЕДМПЦЕОЙС, ФБЛ ЛБЛ РП ТСДХ РТЙЮЙО ОЕЧПЪНПЦОП УТБЪХ РПУФТПЙФШ НОПЗП ОПЧЩИ ЛЧБТФЙТ.
уТБЧОЙФЕМШОП ЧЩУПЛБС УФЕРЕОШ ЗПУХДБТУФЧЕООПЗП ТЕЗХМЙТПЧБОЙС ТЩОЛБ ЪБЛПОПДБФЕМШОЩНЙ ОПТНБНЙ Й ЪПОЙТПЧБОЙЕ ФЕТТЙФПТЙК.
фПЧБТЩ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ УМХЦБФ ОЕ ФПМШЛП УТЕДУФЧПН ХДПЧМЕФЧПТЕОЙС УПВУФЧЕООЩИ РПФТЕВОПУФЕК РПЛХРБФЕМЕК, ОП Й ПВЯЕЛФПН ЙИ ЙОЧЕУФЙГЙПООПК ДЕСФЕМШОПУФЙ.
пФОПУЙФЕМШОП ОЕВПМШЫПЕ ЮЙУМП ХЮБУФОЙЛПЧ ТЩОЛБ.
вПМШЫБС ЙЪНЕОСЕНПУФШ УРТПУБ РП ТЕЗЙПОБН, ТБКПОБН Й НЙЛТПТБКПОБН.

лТПНЕ ФПЗП, ДМС ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ИБТБЛФЕТОЩ УМЕДХАЭЙЕ УРЕГЙЖЙЮЕУЛЙЕ ПУПВЕООПУФЙ:

1.2.3 пУОПЧОЩЕ ХЮБУФОЙЛЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ

тЩОПЛ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ЛБЛ Й МАВПК ДТХЗПК ТЩОПЛ, РТЕДУФБЧМСЕФ УПВПК УЙУФЕНХ ПТЗБОЙЪБГЙПООЩИ НЕТ, РТЙ РПНПЭЙ ЛПФПТПК ХЮБУФОЙЛЙ ТЩОЛБ (РПЛХРБФЕМЙ Й РТПДБЧГЩ) УЧПДСФУС ЧНЕУФЕ ДМС ПРТЕДЕМЕОЙС ГЕОЩ, РП ЛПФПТПК РТПЙУИПДЙФ ПВНЕО ФПЧБТБ — ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ.

ьЛПОПНЙЮЕУЛЙНЙ УХВЯЕЛФБНЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ СЧМСАФУС:

ч ЛБЮЕУФЧЕ РТПДБЧГБ (БТЕОДПДБФЕМС) НПЦЕФ ЧЩУФХРБФШ МАВПЕ АТЙДЙЮЕУЛПЕ ЙМЙ ЖЙЪЙЮЕУЛПЕ МЙГП, ЙНЕАЭЕЕ РТБЧП УПВУФЧЕООПУФЙ ОБ ПВЯЕЛФ, Ч ФПН ЮЙУМЕ ЗПУХДБТУФЧП Ч МЙГЕ УЧПЙИ УРЕГЙБМЙЪЙТПЧБООЩИ ПТЗБОПЧ ХРТБЧМЕОЙС УПВУФЧЕООПУФША.

ч ЛБЮЕУФЧЕ РПЛХРБФЕМС (БТЕОДБФПТБ) НПЦЕФ ЧЩУФХРБФШ АТЙДЙЮЕУЛПЕ ЙМЙ ЖЙЪЙЮЕУЛПЕ МЙГП ЙМЙ ПТЗБО ЗПУХДБТУФЧЕООПЗП ХРТБЧМЕОЙС, ЙНЕАЭЙК РТБЧП ОБ ДБООХА ПРЕТБГЙА РП ЪБЛПОХ (ЙНЕАФУС Ч ЧЙДХ ПЗТБОЙЮЕОЙС ОБ ДЕСФЕМШОПУФШ ОЕТЕЪЙДЕОФПЧ, ЙОПУФТБООЩИ ЗТБЦДБО, Б ФБЛЦЕ ОБ ЛПННЕТЮЕУЛХА ДЕСФЕМШОПУФШ ЗПУХДБТУФЧЕООЩИ ПТЗБОПЧ).

уПУФБЧ РТПЖЕУУЙПОБМШОЩИ ХЮБУФОЙЛПЧ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ПРТЕДЕМСЕФУС РЕТЕЮОЕН РТПГЕУУПЧ, РТПФЕЛБАЭЙИ ОБ ТЩОЛЕ У ХЮБУФЙЕН ЗПУХДБТУФЧБ, Й РЕТЕЮОЕН ЧЙДПЧ ДЕСФЕМШОПУФЙ ЛПННЕТЮЕУЛЙИ УФТХЛФХТ. уППФЧЕФУФЧЕООП, ЙИ НПЦОП ТБЪДЕМЙФШ ОБ ЙОУФЙФХГЙПОБМШОЩИ Й ОЕЙОУФЙФХГЙПОБМШОЩИ ХЮБУФОЙЛПЧ.

л ЙОУФЙФХГЙПОБМШОЩН ХЮБУФОЙЛБН, РТЕДУФБЧМСАЭЙН ЙОФЕТЕУЩ ЗПУХДБТУФЧБ Й ДЕКУФЧХАЭЙН ПФ ЕЗП ЙНЕОЙ, ПФОПУСФУС ПТЗБОЙЪБГЙЙ УМЕДХАЭЕЗП РТПЖЙМС:

л ОЕЙОУФЙФХГЙПОБМШОЩН ХЮБУФОЙЛБН, ТБВПФБАЭЙН ОБ ЛПННЕТЮЕУЛПК ПУОПЧЕ, ПФОПУСФУС РТЕДРТЙОЙНБФЕМЙ, Ч ЛБЮЕУФЧЕ ЛПФПТЩИ НПЗХФ ЧЩУФХРБФШ АТЙДЙЮЕУЛЙЕ ЙМЙ ЖЙЪЙЮЕУЛЙЕ МЙГБ, Ч ФПН ЮЙУМЕ ХОЙФБТОЩЕ РТЕДРТЙСФЙС ЗПУХДБТУФЧЕООПК УПВУФЧЕООПУФЙ, ПУХЭЕУФЧМСАЭЙЕ ФХ ЙМЙ ЙОХА ЛПННЕТЮЕУЛХА ДЕСФЕМШОПУФШ (ТБВПФЩ, ХУМХЗЙ) ОБ ТЩОЛЕ Ч УППФЧЕФУФЧЙЙ У ЪБЛПОПН (ЙНЕЕФУС Ч ЧЙДХ ТЕЗЙУФТБГЙС, Б Ч ОЕПВИПДЙНЩИ УМХЮБСИ — МЙГЕОЪЙТПЧБОЙЕ ДЕСФЕМШОПУФЙ):

вТПЛЕТЩ, ПЛБЪЩЧБАЭЙЕ ХУМХЗЙ РТПДБЧГБН Й РПЛХРБФЕМСН РТЙ УПЧЕТЫЕОЙЙ УДЕМПЛ У ОЕДЧЙЦЙНПУФША;
пГЕОЭЙЛЙ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ПЛБЪЩЧБАЭЙЕ ХУМХЗЙ УПВУФЧЕООЙЛБН, ЙОЧЕУФПТБН, РТПДБЧГБН, РПЛХРБФЕМСН РП ОЕЪБЧЙУЙНПК ПГЕОЛЕ УФПЙНПУФЙ ПВЯЕЛФПЧ.
жЙОБОУЙУФЩ (ВБОЛЙТЩ), ЪБОЙНБАЭЙЕУС ЖЙОБОУЙТПЧБОЙЕН ПРЕТБГЙК ОБ ТЩОЛЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, Ч ФПН ЮЙУМЕ ЙРПФЕЮОЩН ЛТЕДЙФПЧБОЙЕН.
хРТБЧМСАЭЙЕ ОЕДЧЙЦЙНПУФША, ЪБОЙНБАЭЙЕУС ЖЙОБОУПЧЩН ХРТБЧМЕОЙЕН Й ФЕИОЙЮЕУЛПК ЬЛУРМХБФБГЙЕК ПВЯЕЛФБ.
аТЙУФЩ, ЪБОЙНБАЭЙЕУС АТЙДЙЮЕУЛЙН УПРТПЧПЦДЕОЙЕН ПВЯЕЛФПЧ, УДЕМПЛ, РТПЖЕУУЙПОБМШОПК ПФЧЕФУФЧЕООПУФЙ.
уФТБИПЧЭЙЛЙ, ЪБОЙНБАЭЙЕУС УФТБИПЧБОЙЕН ПВЯЕЛФПЧ, УДЕМПЛ, РТПЖЕУУЙПОБМШОПК ПФЧЕФУФЧЕООПУФЙ.
бОБМЙФЙЛЙ, ЪБОЙНБАЭЙЕУС ЙУУМЕДПЧБОЙЕН ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Й РПДЗПФПЧЛПК ЙОЖПТНБГЙЙ ДМС РТЙОСФЙС УФТБФЕЗЙЮЕУЛЙИ ТЕЫЕОЙК РП ЕЗП ТБЪЧЙФЙА.

лБЦДЩК ХЮБУФОЙЛ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ЙНЕЕФ УЧПЙ ГЕМЙ, У ФПЮЛЙ ЪТЕОЙС ЙУРПМШЪПЧБОЙС ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, ЛПФПТЩЕ НПЦОП ТБЪДЕМЙФШ ОБ УМЕДХАЭЙЕ ЛБФЕЗПТЙЙ:

ДМС РТПДБЦЙ;
ДМС ФПТЗПЧМЙ Й ВЙЪОЕУБ;
ДМС ЛБРЙФБМПЧМПЦЕОЙК;
ДМС МЙЮОПЗП ЙУРПМШЪПЧБОЙС.

Читать еще: На монопсонистическом рынке труда

пФОПЫЕОЙС НЕЦДХ ХЮБУФОЙЛБНЙ ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ТЕЗХМЙТХАФУС УППФЧЕФУФЧХАЭЙНЙ ЗПУХДБТУФЧЕООЩНЙ Й НХОЙГЙРБМШОЩНЙ ПТЗБОБНЙ ЧМБУФЙ, Б ФБЛЦЕ ТБЪМЙЮОЩНЙ ОПТНБФЙЧОЩНЙ ДПЛХНЕОФБНЙ Й ЪБЛПОПДБФЕМШОЩНЙ БЛФБНЙ.

1.2.4 фЕОДЕОГЙЙ Ч ТБЪЧЙФЙЙ ТЕЗЙПОБМШОЩИ ТЩОЛПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ

пФОПУЙФЕМШОП ТБЪЧЙФЙС ТЩОЛБ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ НПЦОП ПФНЕФЙФШ УМЕДХАЭЕЕ. л УПЦБМЕОЙА, ЗПЧПТЙФШ П ТБЪЧЙФЩИ ТЩОЛБИ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ОБ ЧУЕК ФЕТТЙФПТЙЙ тПУУЙЙ Ч ОЩОЕЫОЕК ЬЛПОПНЙЮЕУЛПК УЙФХБГЙЙ ОЕ РТЙИПДЙФУС. чЩУПЛБС ДЕМПЧБС БЛФЙЧОПУФШ ПФНЕЮБЕФУС Ч ПУОПЧОПН Ч ЛТХРОЩИ ЗПТПДБИ ЕЧТПРЕКУЛПК ЮБУФЙ тПУУЙЙ. рПУМЕ нПУЛЧЩ ЬФП уБОЛФ-рЕФЕТВХТЗ У ОБУЕМЕОЙЕН ПЛПМП 4,7 НМО. ЮЕМ. тЩОЛЙ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Ч ДТХЗЙИ ТЕЗЙПОБМШОЩИ ГЕОФТБИ ТБЪЧЙФЙЕ ИХЦЕ, Ч ПУОПЧОПН ДЧЙЦЕОЙЕ ЪБНЕФОП Ч ОБЙВПМЕЕ ЛТХРОЩИ ЗПТПДБИ: Ч еЛБФЕТЙОВХТЗЕ (1,4 НМО.; ПВМБУФШ — 4,7 НМО), Ч оЙЦОЕН оПЧЗПТПДЕ (1,4/3,7 НМО), Ч уБНБТЕ (1,3/3,3 НМО), Ч лБЪБОЙ (1,2/3,8 НМО), Ч лБМЙОЙОЗТБДЕ (1 НМО), Ч рЕТНЙ (1,1 НМО) Й Ч ОЕЛПФПТЩИ ДТХЗЙИ ЗПТПДБИ.

йОЧЕУФПТЩ ОЕПИПФОП ТБУУНБФТЙЧБАФ Ч ЛБЮЕУФЧЕ РПФЕОГЙБМШОЩИ ПВЯЕЛФПЧ ЙОЧЕУФЙГЙК ТЕЗЙПОЩ, ТБУРПМПЦЕООЩЕ ЪБ РТЕДЕМБНЙ ГЕОФТБ ЕЧТПРЕКУЛПК ЮБУФЙ тПУУЙЙ. рП ПФЪЩЧБН ЙОЧЕУФПТПЧ, ЙЪ-ЪБ ЗЕПЗТБЖЙЮЕУЛПК ХДБМЕООПУФЙ ФБН РТБЛФЙЮЕУЛЙ ОЕЧПЪНПЦОП ХУФБОПЧЙФШ ЛПОФТПМШ ОБД ПВЯЕЛФБНЙ, Ч ЛПФПТЩЕ ВЩМЙ ЧМПЦЕОЩ УТЕДУФЧБ. дМС ФПЗП ЮФПВЩ ЛПОФТПМЙТПЧБФШ УФТПЙФЕМШУФЧП ЙМЙ ЖХОЛГЙПОЙТПЧБОЙЕ ПВЯЕЛФБ, РТЕДУФБЧЙФЕМЙ ЙОЧЕУФПТБ ДПМЦОЩ ТЕЗХМСТОП РПУЕЭБФШ ПВЯЕЛФ, Б МХЮЫЕ РПУФПСООП РТЙУХФУФЧПЧБФШ ОБ ОЕН. оЕ ЧУЕ ЛПНРБОЙЙ ЗПФПЧЩ ЛПНБОДЙТПЧБФШ ЛЧБМЙЖЙГЙТПЧБООЩИ УПФТХДОЙЛПЧ ДМС ФБЛПК ТБВПФЩ. оБ РТБЛФЙЛЕ ЬФБ ЗПФПЧОПУФШ ЪБЧЙУЙФ ПФ ЧБЦОПУФЙ РТПЕЛФБ, ОП Ч ПВЭЕН УМХЮБЕ, ЛПЗДБ РТЙ РТПЮЙИ ТБЧОЩИ ХУМПЧЙСИ Х ЙОЧЕУФПТБ ЕУФШ ЧЩВПТ, РТЕДРПЮФЕОЙЕ ВХДЕФ ПФДБОП ПВЯЕЛФХ, ТБУРПМПЦЕООПНХ ВМЙЦЕ Л ГЕОФТХ ЕЧТПРЕКУЛПК ЮБУФЙ УФТБОЩ. йУЛМАЮЕОЙЕ УПУФБЧМСАФ ПВЯЕЛФЩ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ, УФТПСЭЙЕУС РТЙ ЗТБДППВТБЪХАЭЙИ РТЕДРТЙСФЙСИ: ОЕДБТПН ЧПЛТХЗ ВПЗБФЩИ ОЕЖФСОЩИ НЕУФПТПЦДЕОЙК ЮБУФП ЧЩТБУФБАФ УПЧТЕНЕООЩЕ ПЖЙУОЩЕ ЛПНРМЕЛУЩ, ЗПУФЙОЙГЩ, ТБЪЧМЕЛБФЕМШОЩЕ ГЕОФТЩ Й ЦЙМЩЕ ПВЯЕЛФЩ.

тЕЗЙПОБМШОЩЕ ТЩОЛЙ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ОБИПДСФУС Ч ЛБЮЕУФЧЕООП ДТХЗПК ОЙЫЕ, ЮЕН ТЩОЛЙ нПУЛЧЩ Й уБОЛФ-рЕФЕТВХТЗБ. рПУЛПМШЛХ ТЩОЛЙ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Ч ДЧХИ УФПМЙГБИ ТБЪЧЙФЩ МХЮЫЕ Й ПРЕТЙТХАФ НЕЦДХОБТПДОЩНЙ УФБОДБТФБНЙ Й РПОСФЙСНЙ, ФП Й ХТПЧЕОШ ЪБФТБФ Й ГЕО ФБЛЦЕ УТБЧОЙН У НЕЦДХОБТПДОЩН — ГЕОЩ ОБ ОЕДЧЙЦЙНПУФШ ТБУУЮЙФЩЧБАФУС Й ХЛБЪЩЧБАФУС Ч ЧБМАФЕ (Ч ДПММБТБИ уыб). тЕЗЙПОБМШОЩЕ ТЩОЛЙ ВПМЕЕ ЪБНЛОХФЩ ОБ УЕВЕ, ХЮБУФОЙЛБН ОЕ ОХЦОП УТБЧОЙЧБФШ РБТБНЕФТЩ УЧПЕЗП ТЩОЛБ У ДТХЗЙНЙ — ПВЯЕЛФЩ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ ОБИПДСФУС ОБ «ТХВМЕЧЩИ» ТЩОЛБИ Й ХЮБУФОЙЛЙ УДЕМПЛ ПРЕТЙТХАФ Ч ТХВМСИ. ч ПФДЕМШОЩИ ЗПТПДБИ, ЗДЕ ЕУФШ ЪДБОЙС, РПУФТПЕООЩЕ РП НЕЦДХОБТПДОЩН УФБОДБТФБН, ГЕОЩ НПЗХФ ФБЛЦЕ ХЛБЪЩЧБФШУС Ч ДПММБТБИ, ОП ЬФП — ЕДЙОЙЮОЩЕ УМХЮБЙ. ч ПВЭЕН, БЛФЙЧОПУФШ ТЕЗЙПОБМШОЩИ ТЩОЛПЧ ОЕДЧЙЦЙНПУФЙ Ч ОБУФПСЭЕЕ ЧТЕНС ОЙЪЛБС, ЬФП ЧЩТБЦБЕФУС ЛБЛ Ч ЛПМЙЮЕУФЧЕ УДЕМПЛ ОБ ЬФЙИ ТЩОЛБИ, ФБЛ Й Ч УХННБИ ЬФЙИ УДЕМПЛ. лПУЧЕООЩН РТЙЪОБЛПН ТБЪЧЙФЙС ТЩОЛПЧ НПЗХФ ФБЛЦЕ УМХЦЙФШ ОЙЪЛЙЕ БТЕОДОЩЕ УФБЧЛЙ.

Участники рынка недвижимости

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:
— продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью;
— покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право осуществлять эти операции по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов);
— профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, осуществляемых на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.
Различают институциональных и неинституциональных профессиональных участников рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости — субъекты, представляющие интересы государства и действующие от его имени. К ним относятся организации следующего профиля:
— организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;
— федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;
— федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
— органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
— органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
— органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
— проектные, строительные и занимающиеся технической эксплуатацией организации, финансируемые из бюджета;
— органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней;
— государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвижимости — субъекты, работающие на коммерческой основе. К ним относятся:
— брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
— оценщики недвижимости, оказывающие услуги по независимой оценке стоимости объектов собственникам, инвесторам, продавцам и покупателям;
— финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
— девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционных проектов, проектированием и строительством, продажей объектов полностью или по частям, либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
— редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
— управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

— проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;
— юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
— страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
— участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью;
— аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
— финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
— маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
— информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
— специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости;
— специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
— сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются такие важные функции, как:
— проведение или контроль регистрации собственности и сделок;
— зонирование территорий;
— архитектурно-строительный контроль;
— лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с