Нормативно правовая база рынка недвижимости

Нормативно-правовые акты в сфере недвижимости

Рынок недвижимости РФ является собственностью государства и всех объектов РФ, поэтому здесь ярко выражены черты рыночных взаимоотношений между субъектами. Регулируется рынок недвижимости определенным списком законов, нормативно-правовых актов и другими значимыми документами.

Кроме федеральных законов большое влияние на ситуацию оказывают региональные и муниципальные органы власти, которые имеют право регулировать рынок недвижимости определенного региона с помощью нормативных актов. Отсюда вывод — система рыночных взаимоотношений в сфере недвижимости регулируется огромным комплектом законов и нормативных правовых актов.

Главным регулировщиком всех отношений и действий остается высший правовой документ РФ — Конституция. Все официальные бумаги составляются и согласовываются с выложенными условиями в Конституции РФ.

Официальные проекты федерального значения, проекты муниципальных органов или других субъектов в одинаковой мере могут определять взаимоотношения на рынке недвижимости. Но, при противоречивости этих двух инстанций, безоговорочно значимым признано считать Федеральный закон.

Стоит отметить, что законодательная система сферы недвижимости не может четка обозначаться только этими официальными документами, потому что в тексте Конституции РФ четко выделено в ст.76 обязательное взаимодействие разных субъектов в сфере проводимых операций с объектами недвижимости.

Единая система

Объекты недвижимости, территориально размещенные в России и принадлежащие ее субъектам, зарегистрированы в уникальной системе с информацией обо всех объектах и субъектах, относящихся к рынку недвижимости — кадастре. В нем собраны все сведения о владельцах и истории сделок, прописаны территориальные грани местности, на которой находится объект.

Кадастровые взаимоотношения РФ регулирует целый ряд документов:

• Конституция Российской Федерации.
• Жилищный кодекс Российской Федерации.
• Гражданский кодекс Российской Федерации.
• Градостроительный кодекс Российской Федерации.
• Водный кодекс Российской Федерации.
• Земельный кодекс Российской Федерации.
• Лесной кодекс Российской Федерации.
• Федеральный закон №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» выданный 24.07.2007 года.

В последнем законе описана система регулирования отношений между субъектами в процессе ведения единого учета, беспрепятственного обмена сведениями. Работой, связанной с собранием информации и обработки пакета необходимых бумаг для оформления и постановки объекта в кадастровый список или проведения определенных кадастровых работ занимается специальный работник — инженер. Оформляется недвижимость после обращения будущего владельца в многофункциональный центр, предоставляющий услуги такого рода.

Все зарегистрированные недвижимые объекты имеют специальный номер, единственный в своем виде, которые не меняются. Работники служб для облегчения поисков объектов в Федеральном законе о недвижимости разделили территорию РФ на кадастровые области, регионы, округи.

Ипотека

Недвижимость можно заложить под получение кредита в виде денежных средств. Одной из таких залоговых форм считается ипотека. В этом случае собственник недвижимости закладывает объект под право получить от кредитора денежные средства или любое другое обязательство, но с неминуемой последующей выплатой долга. Недвижимое имущество остается во владении собственника-должника, а к кредитору она перейдет лишь при недобросовестной оплате долга или прекращения оплаты вообще. Нормативно-правовой базой, регулирующей вопросы ипотеки, являются такие ФЗ:

• Федеральный закон №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года.
• №218 «о кредитных историях» от 30.12.2004 года.
• №188 «Жилищный кодекс РФ» от 29.12.2004 года.
• №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года.

В ст.5 ФЗ выписаны объекты, которые могут стать предметом ипотеки, если они являются во владении должника, среди них: жилые строения, земля, жилые и нежилые сооружения, которые используются для осуществления предпринимательства и прочее. Залоговой недвижимостью может стать и строение с незавершенным процессом строительства. Перед тем как оформить ипотеку на конкретное лицо, банки или другие организации проведут андеррайтинг, то есть рассчитают возможность клиента оплачивать ипотеку и выведут коэффициент возможностей должника. Это число может быть разным для банков, а также могут видоизменяться некоторые пункты подсчетов.

Нормативно-правовое регулирование сферы недвижимости

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников.

Законодательную базу РФ составляют:

· Конституция РФ (закон высшей юридической силы);

· Кодексы РФ – Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной;

· федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения).

К основным характеристикам правовой среды относят [3]:

· уровень законодательных и нормативно-правовых гарантий прав собственности;

· уровень сложности процедур оформления прав и обеспечения функционирования объекта;

· стабильность принципов фискальной и таможенной политики;

· нормативно-правовое обеспечение гарантий прав инвесторов;

· законодательное обеспечение правил зонирования территории и градостроительства;

· уровень ограничений на функционирование и развитие объектов со стороны органов охраны памятников, ведомств;

· наличие правовых ограничений для мигрантов и иностранных граждан;

· уровень политических рисков как причин изменений нормативов, регламентов и правил функционирования рынка недвижимости.

Применительно к недвижимости Конституция РФ [2]:

· гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности;

· определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;

· устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;

· гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.

Гражданский Кодекс РФ [2] устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений, и применительно к недвижимости обеспечивает:

· определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты, гражданских прав;

· описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений;

· нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры.

Гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями.

Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.

Вторая часть ГК РФ включает гл. 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах.

В общей части урегулировано понятие недвижимости, закреплено требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также дано понятие предприятия, которое по правовому статусу рассматривается в качестве объекта недвижимости (ст. ст. 130 — 132 ГК РФ).

Особенная часть Гражданского кодекса регламентирует правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости. Законодательством установлены особенности продажи недвижимости (ст. ст. 549 — 558 ГК РФ); продажи предприятия (ст. ст. 559 — 566 ГК РФ); аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650 — 655 ГК РФ); аренды предприятий (ст. ст. 656 — 664 ГК РФ); наем жилого помещения (ст. ст. 671 — 688 ГК РФ). Кроме того, к нормам, непосредственно регулирующим оборот недвижимости, необходимо отнести ст. ст. 740 — 757 ГК РФ, которыми урегулирован договор строительного подряда.

Юридическое понятие недвижимости во всех правовых системах опирается на ключевое для недвижимости понятие земельного участка. Именно земельный участок лежит в основе конструирования правовой доктрины и законодательного регулирования понятия недвижимости.

В Земельном кодексе РФ [2] представлены основные принципы и состав земельного законодательства, описаны отношения, регулируемые этим законодательством, охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению, определяется порядок отнесения земель к той или иной категории, оговаривается система мер по охране земли.

Кодексом устанавливаются правила и порядок передачи земель гражданам и юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам — и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства и огородничества, для дачного строительства и иных, не запрещенных законом целей.

Водный кодекс РФ [2]

Определяет особенность вод как особого компонента природной среды. Кодекс вводит основные понятия, определяет состав, цели водного законодательства, отношения, регулируемые водным законодательством и действие водного законодательства во времени. В нем дается определение понятия водного объекта и классификация видов таких объектов (поверхностные и подземные водные объекты; внутренние морские воды и территориальное море РФ), приводятся характеристики поверхностных и подземных объектов.

Лесной кодекс РФ [2]

Устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала. Здесь устанавливается, что:

· купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются;

· сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством, а в части, не урегулированной им — гражданским законодательством;

· древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством.

Жилищный кодекс РФ [2] регулирует отношения по поводу:

· возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;

· пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

· пользования общим имуществом собственников помещений;

· отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

· учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений;

· переустройства и перепланировки жилых помещений;

· управления многоквартирными домами;

· создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

· предоставления коммунальных услуг;

· контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Градостроительный Кодекс РФ [2] регулирует отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений. Регулируются также вопросы развития в поселениях инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и охраны окружающей природной среды — в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения.

Важнейшей частью юридического понятия недвижимости является система государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это означает, что любой объект недвижимости со своими конкретными характеристиками должен не только существовать «в натуре», но и быть зафиксированными документально в соответствии с требованиями, установленными законодательством. Важное требование правового регулирования недвижимости — документальное оформление прав собственности. Собственник у недвижимости существует всегда. По отношению к объекту недвижимости может осуществляться право передачи собственности в аренду, право сдавать в наем и др. все эти действия подлежат обязательной регистрации. Следовательно, с юридической точки зрения не может быть объекта недвижимости без тех или иных прав на него. При этом сам объект, права на него и совершаемые с ним сделки должны пройти государственную регистрацию, т.е. быть юридически оформленными. В противном случае права и сделки с данным объектом будут считаться недействительными.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [2] устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановления регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав: права на недвижимое имущество в кондоминиумах, права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [2] предусматривается обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам – при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставный капитал, а также при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [2] устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а также характеристики права передачи имущества в залог, вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, подлежащего обязательной приватизации или не подлежащего приватизации вообще, условия залога права аренды, а также имущества, находящегося в общей собственности.

Федеральный закон «О недрах» [2], содержащий правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр, обеспечивает защиту интересов государства и граждан Российской Федерации, а также прав пользователей недр. Он вводит определение понятия недр, сферу регулирования, систему законодательных актов о недрах, условия правового регулирования отношений пользования недрами и особенности реализации прав собственности на недра. Предусмотрено, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью с реализацией этого права совместно Российской Федерацией и ее субъектами, но без права любой формы отчуждения участков недр.

Сделки на рынке недвижимости регулируются также целым рядом подзаконных актов, отражающих правовое регулирование различных видов недвижимости.

Заключение

Таким образом, система правового регулирования рынка недвижимости является очень емкой и отражает особенности оборота каждого вида недвижимого имущества. Все процессы на рынке недвижимости регламентированы многочисленными законодательными и нормативными документами.

Недвижимое имущество — это объекты с особым юридическим режимом недвижимости, управление которых подчинятся специальным правилам.

Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты:

1.земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения (ст130 ГК, ст. 6ЗК, Закон о регистрации прав, ст.1).

2.здания, сооружения, нежилые помещения (ст.130ГК, Закон о регистрации прав).

3.жилые дома, квартиры (ст. 289,558 ГК, ст.16 ЖК, Закон об ипотеке).

4.предприятия как имущественные комплексы (ст.132 ГК, Закон о регистрации прав).

В законодательстве уделяется значительное внимание регулированию правоотношений связанных с недвижимым имуществом.

Правовое регулирование рынка недвижимости.

Рынок недвижимости находится под постоянным контролем со стороны государства, а потому правительство РФ разработало ряд нормативно-правовых актов, которые регулируют поведение субъектов указанного рынка и регистрацию сделок с недвижимостью. Можно смело сказать, что сферу недвижимости регулирует большое число законодательных актов и нормативных источников.

Прежде всего, самым «главным» законодательным актом в России является Конституция РФ. В ней не содержится такой термин как недвижимость либо объекты недвижимого имущества, но в своих нормах данный документ содержит основы управления нашим обществом, выступая в роли идейного источника. Конституция РФ разграничивает уровни власти на федеральную, региональную и местную, таким образом, давая принадлежность формам собственности в том числе. Конституция РФ гарантирует единство экономического пространства на территории России, не ограничивает перемещение товаров по ней, поддерживает конкуренцию и даёт свободу выбора. На указанных принципах и строится система рынка недвижимого имущества в РФ. Нормы Конституции РФ позволяют гражданам свободно приобретать и продавать объекты недвижимого имущества, а с помощью разделения земель и природных ресурсов на государственные, м униципальные и частные позволяют вовлекать в оборот землю, которая неразрывно связана с любым объектом недвижимого имущества. Также нормы Конституции РФ даёт абсолютное равенство своим гражданам и всем участникам гражданского оборота, защищая тем самым их интересы и право собственности. Государство же обязано не просто защищать интересы граждан, но также бороться с монополизацией и устранять недобросовестную конкуренцию.

Конституция РФ определяет основные права и обязанности граждан, участвующих в гражданском обороте. А вот непосредственный контроль и урегулирование рынка недвижимости содержится в Гражданском кодексе РФ. Именно в данном нормативно-правовом документе содержится понятие недвижимости, подразделение на виды недвижимого имущества, закрепление требований к сделкам с недвижимостью и условия их заключения. Все остальные нормы закона, которые принимаются для оптимизации обращения на рынке недвижимости, не должны противоречить положениям Гражданского кодекса РФ либо каким бы то ни было образом менять их значение и содержание. Сам ГК РФ делится на несколько частей, именно поэтому определение недвижимого имущества и его признаки содержатся в первой части ГК РФ, там же закреплён порядок государственной регистрации сделок с таким имуществом. В особенной части ГК РФ уже присутствуют правила совершения сделок с недвижимостью, приписываются им особый порядок, в том числе и в отношении аренды объектов недвижимого имущества. Нормы, регулирующие договор строительного подряда, также можно смело отнести к регулятором рынка недвижимости.

Земельный кодекс РФ имеет большое значение в сфере регулирования рынка недвижимости в России. Земельное законодательство направлено на решение проблем и регулирование отношений по использованию и охране земель в нашей стране, защищая таким образом интересы народов, которые проживают не определённых территориях. Земельное законодательство РФ в целом носит дополнительный характер – оно дополняет пробелы в ГК РФ, не может противоречить нормам гражданского права, и применяется в том случае, если сам ГК РФ не содержит указаний в отношении той или иной ситуации.

Существует ряд кодифицированных актов, которые регулируют рынок недвижимости в России. Это, помимо Гражданского и земельного кодексов, также и Жилищный кодекс РФ, Воздушный кодекс, Лесной кодекс, Градостроительный кодекс, кодекс торгового мореплавания. Данные источники права регулируют правоотношения, затрагивающие жилые помещения, многолетние насаждения, леса, водные объекты и т.д. Каждый кодекс регулирует свою собственную отрасль правоотношений, но все они в совокупности не должны противоречить друг другу, а тем более Земельному и Гражданскому законодательству. Напротив, они призваны дополнять и расширять нормы вышестоящих законодательных актов.

В случае возникновения споров на рынке недвижимости на помощь приходит Гражданский процессуальный кодекс РФ и Арбитражный процессуальный кодекс. Именно данные источники содержат нормы, позволяющие решить любые споры с недвижимостью. Также для правильного регулирования оборота недвижимого имущества в РФ разрабатываются и принимаются различные Федеральные законы («О соглашениях о разделе продукции», «Об оценочной деятельности в РФ», «Об инвестиционной деятельности в РФ», «О порядке регистрации сделок с недвижимым имуществом»). Все указанные нормативно-правовые документы имеют большое значение для участников оборота недвижимого имущества, они устанавливают порядок совершения сделок с недвижимостью, регистрации прав на неё и т.д. В последние года важное значение приобретает закон, регулирующий ипотечные правоотношения. В частности, ограничивающий запросы кредиторов, защищающий интересы граждан. Учитывая высокий спрос на ипотечные продукты, сложно представить современное общество и рынок недвижимости, который правильно бы функционировал без грамотного регулирования в данной сфере. Важное значение для защиты интересов населения имеют законодательные акты, принимаемые государственными органами в отношении долевого строительства. Создание нормативной базы, регулирующей права и обязанности, а также ответственность застройщиков, призвано обеспечить интересы дольщиков и сохранить их деньги.

Законодательная база рынка недвижимости

Все сделки на рынке недвижимости осуществляются на основе принятой государством законодательной базы. Она включает в себя совокупность всех нормативно-правовых актов, касающихся недвижимого имущества. Договор купли-продажи, аренды, задатка, заключенный с нарушением закона, признается недействительным.

Поделиться:

Сделки на рынке недвижимости осуществляются в соответствии с Законодательством Российской Федерации. Рассмотрим основные законы, в рамках которых производятся операции с недвижимым имуществом.

Жилищный кодекс

Это – основной закон, регулирующий отношения при совершении сделок купли-продажи жилья, а также других действий, вызывающих изменение прав владения или пользования жилыми помещениями. Кроме того, Жилищный кодекс регулирует перевод помещений из жилых в нежилые и наоборот, а также правомочность переустройства или перепланировки жилых помещений.

Жилищный кодекс составляет основу Жилищного законодательства, состоящего из нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления. Последнее означает, что законы, регулирующие жилищные отношения, могут несколько отличаться в различных регионах РФ, но всегда приведены в соответствие Жилищному кодексу.

Жилищный кодекс определяет необходимость обеспечения прав граждан на жилище, его безопасность и неприкосновенность, недопустимость произвольного лишения. Он описывает основания для возникновения жилищных прав и обязанностей, к которым относится, в частности, заключение договоров купли-продажи или оформление наследства. Жилищный кодекс определяет пути защиты жилищных прав, включая судебные разбирательства в случаях их нарушения. Он также устанавливает компетенцию органов власти в области жилищных отношений. В частности, в нем указано, что государственная регистрация прав собственности на жилье является обязательной.

Жилищный кодекс определяет, что такое жилое помещение и жилищный фонд. В нем описаны условия и порядок вывода помещения из жилищного фонда. Так, перевод помещения в нежилое невозможен, если к нему нельзя оборудовать отдельный доступ, если в нем кто-либо проживает или оно является частью жилого помещения. Квартира в многоквартирном доме может быть выведена из жилищного фонда, только если она расположена на первом этаже либо над нежилыми помещениями.

В Жилищном кодексе прописаны основания для проведения перепланировки жилых помещений и случаи, когда в ней будет отказано. Указаны последствия самовольной перепланировки. Таковая может быть признана законной по решению суда, в противном случае необходимо вернуть помещение в первоначальный вид. Иначе тот же суд может обязать владельца продать жилье.

Другие важные законы

Большое влияние на развитие рынка недвижимости оказывает свободный переход прав собственности на недвижимое имущество.

Согласно Гражданскому кодексу, при проведении сделок с недвижимостью необходимо их обязательное нотариальное удостоверение. Согласно Закону «О залоге» требуется также, чтобы был нотариально заверен договор об ипотеке.

Законодательная база рынка недвижимости непрерывно развивается вместе с изменением отношений в обществе. В настоящее время важную роль в формировании отношений на рынке играют законы «Об ипотеке», «О жилищно-накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве» и другие.

Закон «Об ипотеке» открыл дорогу ипотечному кредитованию на территории России. Он регулирует отношения банков и заемщиков, устанавливает право заемщика жить в квартире, находящейся в залоге у банка до полной выплаты кредита. По данному закону совершаются все сделки с привлечением ипотечного кредитования.

Законы «О жилищно-накопительных кооперативах» и «Об участии в долевом строительстве» дают возможность гражданам участвовать в долгосрочных программах по строительству нового жилья. Они определяют обязанности застройщиков, возводящих новые дома с использованием средств покупателей недвижимости.

Следует также отметить закон «О приватизации», который определяет правовые основы перехода жилья из собственности государства в частную собственность граждан.